Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-02-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1017, 15/00179
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-02-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1017, 15/00179
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 9 februari 2016
- Datum publicatie
- 19 februari 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:1017
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2017:186
- Zaaknummer
- 15/00179
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling appartement. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00179
uitspraakdatum: 9 februari 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 januari 2015, nummer UTR 14/3645, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 214 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 286.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 januari 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , WOZ-taxateur.
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vierkamerappartement (type Prima Vista) gelegen op de elfde verdieping van het complex [D] in het gebied [E] te [Z] . Het appartement heeft een inhoud van 513 m³. Tot de onroerende zaak behoren een berging en twee naast het complex gelegen parkeerplaatsen. Het bouwjaar is 2006.
Voor de openbare ruimte in het gebied [E] zou een mandeligheid worden gevestigd ten behoeve van onder meer de appartementseigenaren van het complex [D] .
In de leveringsakte van de onroerende zaak is dienaangaande het volgende bepaald:
“Blijkens de (…) koop-/aannemingsovereenkomst heeft verkoper voorts aan koper verkocht een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, zoals bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is er mee bekend dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde “ [F] ”, de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee (2) maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “ [F] ” zal luiden.
In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om:
a. voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden;
b. voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden;
c. voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten,
en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper.
Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te behoeve van verkoper.
Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper.”
Op de toestandsdatum (1 januari 2013) is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden nog niet geleverd.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2006 verkregen voor een koop-/aanneemsom van € 385.500.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013.
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil.
De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, € 286.000, niet te hoog is. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.