Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-02-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1477, 15/00768

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het pand worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2013.

De gehanteerde veronderstelling dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen brengt mee dat bij de waardering op geen enkele wijze rekening wordt gehouden met gevestigde zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, erfpacht en recht van opstal. De waardering vindt derhalve plaats als ware de zakelijk gerechtigde volle eigenaar. Daaraan doet, anders dan belanghebbende verdedigt, niet af dat een eventuele koper aan het bestaande erfpachtcontract waarde zal hechten en daaraan gevolgen zal verbinden voor de door hem te betalen prijs.

In appel in belastingzaken wordt, naar in de belastingrechtspraak algemeen is aanvaard, uitgegaan van de zogenoemde herkansingsfunctie van het hoger beroep. Dit houdt in dat in hoger beroep, ook in een geval als het onderhavige waarin de heffingsambtenaar in hoger beroep nader de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde verdedigt, op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de (nader) vastgestelde waarde, in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, niet te hoog is. Als uitgangspunt bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in zijn bewijs is geslaagd heeft ook in dat geval te gelden hetgeen is geoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee).

In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ zijn hulpmiddelen opgenomen voor de waardering van onroerende zaken die geen woning zijn. Dit laat echter onverlet dat de waarde in het economische verkeer zoals hiervoor bedoeld, ook op een andere manier kan worden bepaald.

Indien de hulpmiddelen voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer, zoals de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode en de discounted cash flow (hierna: DCF)-methode leiden tot verschillende uitkomsten moet worden aangenomen dat de hoogste uitkomst het best de hiervoor bedoelde waarde in het economische verkeer weergeeft.

De taxateurs van beide partijen hebben in de door hen opgestelde rapporten gebruik gemaakt van meer methoden om de waarde van het pand vast te stellen of ter controle van de vastgestelde waarde. Daartoe behoort, naar het oordeel van het Hof terecht, niet de vergelijkingsmethode omdat, reeds door het volstrekt unieke karakter van het pand, min of meer vergelijkbare objecten die rond de peildatum zijn verkocht, niet aanwezig zijn. De door [H] in haar taxatierapport, dat door de heffingsambtenaar is overgelegd, opgenomen verkoopgegevens kunnen niet als vergelijkingsgegevens worden aangemerkt omdat de panden waarop die gegevens betrekking hebben wat grootte en uitstraling betreft niet vergelijkbaar zijn. Slechts in zeer beperkte mate zou er een waardeniveau van historische panden in de binnenstad van Deventer uit kunnen worden afgeleid. De in het rapport van [H] opgenomen zogenoemde benuttingswaarde waarvoor, volgens de toelichting, de algemene regels voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gelden en de in het rapport van [D] opgenomen gecorrigeerde vervangingswaarde zijn naar het oordeel van het Hof in dit geval, gelet op de combinatie van de bijzondere crypte, het monumentenkarakter daarvan en de daarop gebouwde nieuwbouw, niet bruikbaar. Voorts acht het Hof niet aannemelijk dat daarbij, zoals [H] in haar rapport heeft gedaan, moet worden uitgegaan van bouwkosten tot een bedrag van € 600.000. Niet alleen zijn de werkelijke kosten beduidend hoger geweest zoals blijkt uit de overgelegde jaarcijfers van belanghebbende over 2013, ook heeft een zeer aanzienlijk gedeelte daarvan betrekking op de restauratiekosten van de crypte zodat niet of nauwelijks gesproken kan worden van op een reële wijze te bepalen herbouwwaarde. Hoe in het rapport van [D] de herbouwwaarde is bepaald, blijkt daaruit niet. De waarde van de ondergrond wordt in de beide rapporten naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. [H] verwijst in haar rapport naar grondverkopen in het centrum van Deventer. Daarbij wordt naar het oordeel van het Hof echter uit het oog verloren dat het in het onderhavige geval gaat om grond waarin een crypte aanwezig is die als rijksmonument is aangemerkt. In dat geval kan van vergelijkbaarheid met gronden die onbeperkt (behoudens eventuele bestemmingsplanbepalingen) kunnen worden bebouwd naar het oordeel van het Hof niet worden gesproken. [D] gaat uit van een negatieve waarde van de grond, uitgaande van erfpacht hetgeen naar het oordeel van het Hof evenmin juist is (zie onderdeel 4.2 hierboven).

De heffingsambtenaar heeft verklaard, en het Hof acht aannemelijk, dat na het afgeven van de omgevingsvergunning met betrekking tot de bouw van het pand en de restauratie van de crypte, het ter plaatse vigerende bestemmingsplan is gewijzigd en dat het nieuwe bestemmingsplan Binnenstad, binnen de bestemming “Maatschappelijk”, mogelijkheden biedt voor het gebruik van het pand in de sfeer van maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanning en dat, met toepassing van een binnenplanse afwijkingsprocedure, mogelijkheden bestaan voor gebruik in een ambachtelijk bedrijf. Het nieuwe bestemmingsplan geeft derhalve meer mogelijkheden dan zijn voorzien in het erfpachtcontract. De potentiële (fictieve) koper als bedoeld in 4.1 zal daarmee rekening houden, terwijl, zoals overwogen, moet worden geabstraheerd van eventuele beperkingen van de gebruiksmogelijkheden voortvloeiend uit het erfpachtcontract. Het pand is verder nieuw en met alle moderne voorzieningen uitgerust waaronder een lift, en is volledig rolstoeltoegankelijk. Gelet op de indeling van het pand, de daarvan gegeven omschrijvingen, de uitstraling en de ligging in het centrum van Deventer tussen twee winkelgebieden is het Hof van oordeel dat een waardering met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode het meest voor de hand ligt. Met het specifieke karakter en de objectieve kenmerken van het pand zal dan, bij de vaststelling van de huurwaarde, wel rekening moeten worden gehouden.

De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 22 september 2015, opgemaakt door C.I.I. [H] voornoemd. In dat rapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 375.000. [H] is daarbij uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 33.580, gebaseerd op een huurwaarde per m² van € 110 voor de begane grond en € 90 voor de kelder. De kapitalisatiefactor is gesteld op 11,17. In het rapport heeft [H] gewezen op de gegevens met betrekking tot de volgende vergelijkingsobjecten:

-

Achter de Broederen te Deventer met een bruto vloeroppervlak van 122 m² en een huurwaarde van € 116 per m². Het bouwjaar is 1900.

-

Broederenplein te Deventer, een rijksmonument met een bruto vloeroppervlak van 125 m² en een huurwaarde van € 144 per m². Het bouwjaar is 1900.

-

Kleine Overstraat te Deventer, een rijksmonument met een bruto vloeroppervlak van 131 m² en een huurwaarde van € 131 per m². Het bouwjaar is 1910.

De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport niet valt op te maken welke panden als vergelijkingsobject zijn gehanteerd. Een nadere aanduiding daarvan en een beschrijving van de indeling ontbreken. Van de vergelijkingsobjecten zijn geen foto’s opgenomen zodat geen beeld kan worden gevormd omtrent de uitstraling van de objecten. Temeer nu de vergelijkingsobjecten aanzienlijk kleiner zijn dan het pand acht het Hof die gegevens onontbeerlijk voor een goed beeld van en controle op de vergelijkbaarheid van die objecten. Dat die gegevens bedrijfs- of privacygevoelig zijn doet er niet aan af dat de bewijslast in dezen ten volle rust op de heffingsambtenaar. Indien hij meent dat die gegevens niet openbaar kunnen worden gemaakt moet dat voor zijn risico blijven. Het Hof voegt daaraan voor de fase van het onderhavige hoger beroep nog het volgende toe. Gevraagd door het Hof naar de verschillen in huurwaarde, de kapitalisatiefactor en het daarvoor van belang zijnde leegstandsrisico in vergelijking met het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport heeft [H] verklaard dat zij min of meer is uitgegaan van de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde en dat zij de waardebepalende elementen zoals de huurwaarde en de kapitalisatiefactor nader in overleg met de belastingafdeling van de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof kan aan een aldus tot stand gekomen taxatierapport niet de waarde worden toegekend van een door een onafhankelijk opererende waardedeskundige opgemaakt rapport.

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde rapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk dat de nader verdedigde waarde van € 375.000 niet te hoog is. De ter zitting van het Hof door de heffingsambtenaar overgelegde jaarcijfers van belanghebbende waarin het pand voor een aanzienlijk hogere boekwaarde is opgenomen leiden niet tot een ander oordeel. Het Hof acht niet aannemelijk dat die boekwaarde, die is ontleend aan de verwervingskosten, gelet op het monumentenkarakter van het pand, enig licht werpt op de waarde van het pand in het economische verkeer.

Nu de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs niet heeft geleverd is aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk maakt. Het Hof beantwoordt ook die vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de waarde van het pand op € 225.000 moet worden vastgesteld op 8 januari 2016 een gewijzigd taxatierapport ingezonden dat door [D] is opgemaakt op 8 januari 2016 en dat naar de kennelijke bedoeling van belanghebbende in de plaats is gekomen van het taxatierapport dat bij het hogerberoepschrift is overgelegd. Dit taxatierapport is ter zitting nader toegelicht en het Hof is bij de beoordeling of belanghebbende in haar bewijslast is geslaagd daarvan uitgegaan.

De in het taxatierapport van [D] opgenomen waarde is bepaald met toepassing van de DCF-methode. Als kerngegeven voor de waardering vermeldt het rapport een markthuur van € 23.380, te weten € 90 per m² voor de ruimten op de begane grond en € 50 per m² voor de kelder. Ter onderbouwing van deze huurwaarden zijn in het rapport de gegevens vermeld van de volgende panden:

-

Nieuwe Markt 33 + 34 te Deventer met een bruto vloeroppervlak van 240 m² en een huurwaarde van € 75 per m². Het bouwjaar is niet vermeld.

-

Papenstraat 24 te Deventer met een bruto vloeroppervlak van 665 m² en een huurwaarde van € 90 per m² (de vermelding van € 80 is kennelijk een vergissing). Het bouwjaar is niet vermeld.

-

Grote Kerkhof 5 + 6 te Deventer met een bruto vloeroppervlak van 507 m² en een huurwaarde van € 78,50 per m² (de vermelding van € 75 is kennelijk een vergissing). Het bouwjaar is niet vermeld.

[H] heeft in haar rapport de vergelijkbaarheid van deze panden met het onderhavige pand bestreden en daartoe fotomateriaal en beschrijvingen in haar rapport opgenomen. Gelet op de functie, uitstraling en grootte van de door [D] genoemde vergelijkingsobjecten is het Hof van oordeel dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt dat de gegevens met betrekking tot de vergelijkingsobjecten de uitgangspunten voor de vaststelling van de huurwaarde van het pand onderbouwen. Daarmee komt een belangrijk uitgangspunt, de huurwaarde, aan de DCF-opstelling te ontvallen. Daarbij komt dat [D] ter zitting van het Hof heeft verklaard dat de gewenste rendementspercentages ten opzichte van het eerdere rapport zijn aangepast in verband met de marktomstandigheden. Onduidelijk is gebleven in hoeverre hiermee is afgeweken van de situatie op de waardepeildatum. Voorts is in de DCF-opstelling een disconteringsvoet van 8,5 percent gebruikt voor het contant maken van de bedragen. Het Hof acht een dergelijk percentage op de waardepeildatum zonder verdere onderbouwing, die evenwel ontbreekt, niet aannemelijk. Tot slot is onduidelijk gebleven op welke wijze bij de berekening van de eindwaarde rekening is gehouden met de omstandigheid dat sprake is van erfpacht (zie 4.2).

Ten overvloede merkt het Hof op dat, nu de in het rapport van [D] berekende waarde volgens de zogenoemde NAR-methode eveneens uitgaat van een huurwaarde van € 23.380 en invloed toekent aan het erfpachtcontract, belanghebbende ook die – lagere – waarde van € 212.000 niet aannemelijk maakt.

Het eindoordeel moet zijn dat geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve stelt het Hof de waarde, met inachtneming van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 325.000.