Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-03-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1540, 15/00596
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-03-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1540, 15/00596
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 1 maart 2016
- Datum publicatie
- 4 maart 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:1540
- Zaaknummer
- 15/00596
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar slaagt niet in bewijs, waarde niettemin niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 15/00596
uitspraakdatum: 1 maart 2016
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 24 maart 2015, nummer LEE 14/1310, in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 68 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 195.000.
Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Tegen deze uitspraak is beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 maart 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbenden de gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C] , bijgestaan door [D] (hierna: de taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak [a-straat] 68 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met een houten schuur. De inhoud van de woning is 266 m³ en de kaveloppervlakte bedraagt 677 m².
[X] heeft de onroerende zaak op 5 februari 2009 gekocht voor € 215.000 en was tot zijn overlijden [in] 2014 eigenaar van de onroerende zaak. Blijkens de in hoger beroep overgelegde Verklaring van Erfrecht zijn zijn weduwe en zijn drie kinderen zijn enige erfgenamen.
De onroerende zaak is in oktober 2014 aan een van de erfgenamen verkocht voor € 150.000. De woning is in 2015 gesloopt.
De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag en een matrix van de onroerende zaak met dagtekening 28 september 2015 overgelegd. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum getaxeerd op € 195.249. De grond is in dit kader gewaardeerd op € 165 per m² en de inhoud op € 284 per m³. De voorzieningen en het onderhoud van de woning zijn in het verslag met een 2, ofwel matig, gewaardeerd en de kwaliteit en de uitstraling met een 3, ofwel goed. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:
[b-straat] 5 te [E] (bouwjaar 1947, renovatie 1982, inhoud van de woning 335 m³, kaveloppervlakte 1.080 m²) verkocht op 1 november 2011 voor € 275.000. De grond is gewaardeerd op € 139 per m² en de inhoud op € 330 per m3. De voorzieningen, de kwaliteit, het onderhoud en de uitstraling zijn als voldoende gewaardeerd;
[a-straat] 58 te [Z] (bouwjaar 1930, inhoud van de woning 333 m³, kaveloppervlakte 585 m²) verkocht op 27 januari 2012 voor € 227.500. De grond is gewaardeerd op € 167 per m² en de inhoud op € 363 per m³. De voorzieningen zijn als goed gewaardeerd en de kwaliteit, het onderhoud en de uitstraling zijn gewaardeerd als voldoende;
[c-straat] 20 te [Z] (bouwjaar 1948, inhoud van de woning 295 m³, kaveloppervlakte 817 m²) geleverd op 15 september 2011 voor € 261.000. De grond is gewaardeerd op € 170 per m² en de inhoud op € 311 per m³. De voorzieningen zijn als matig gewaardeerd en de kwaliteit, het onderhoud en de uitstraling zijn gewaardeerd als voldoende.
De ligging van zowel de onroerende zaak als van de referentieobjecten is als normaal gewaardeerd.
Namens erflater is in eerste aanleg een taxatierapport van 16 mei 2013 overgelegd dat is opgesteld door [F] , beëdigd makelaar in onroerende zaken. De onroerende zaak wordt in dit taxatierapport op de waardepeildatum getaxeerd op € 155.000. Voorts is in eerste aanleg namens erflater een matrix overgelegd. In deze matrix is de waarde berekend op € 155.146. Aan de hand van factoren betreffende de kwaliteit, het onderhoud, de luxe, de doelmatigheid en de uitstraling (hierna ook KOLDU) en de ligging wordt een correctie toegepast. De correctiefactoren van de in beroep en hoger beroep overgelegde matrices zijn niet gelijk. Belanghebbenden hebben in hoger beroep een matrix overgelegd waarin voor de onroerende zaak een waarde is becijferd van € 141.917. De grond is in deze matrix gewaardeerd op € 107 per m² en de inhoud op € 233 per m³. De kwaliteit, het onderhoud, de luxe en de doelmatigheid zijn gewaardeerd op 4 en de uitstraling op 6. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:
[a-straat] 58 te [Z] (bouwjaar 1956, inhoud van de woning 330 m³, kaveloppervlakte 585 m²) verkocht op 27 januari 2012 voor € 227.500. De grond is gewaardeerd op € 116 per m² en de inhoud op € 445 per m³. De kwaliteit, het onderhoud, de luxe, de doelmatigheid en de uitstraling zijn gewaardeerd op 7;
[d-straat] 37 te [G] (bouwjaar 1950, inhoud van de woning 560 m³, kaveloppervlakte 593 m²) verkocht op 15 januari 2012 voor € 172.500. De grond is gewaardeerd op € 147 per m² en de inhoud op € 144 per m³. De kwaliteit, het onderhoud en de luxe zijn gewaardeerd op 4, de doelmatigheid op 5 en de uitstraling op 6;
[d-straat] 29 te [G] (bouwjaar 1959, inhoud van de woning 275 m³, kaveloppervlakte 541 m²) verkocht op 24 januari 2011 voor € 166.000. De grond is gewaardeerd op € 147 per m² en de inhoud op € 300 per m³. De KOLDU zijn gewaardeerd op 7.
De ligging van de onroerende zaak en het referentieobject in [Z] is gewaardeerd met een 5 en de ligging van de referentieobjecten in [G] is gewaardeerd met een 7.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend. In hoger beroep bepleiten zij een waarde van € 142.000. Ter zitting heeft de gemachtigde zich nader op het standpunt gesteld een waarde te bepleiten van € 155.000. Belanghebbenden voeren hiertoe onder meer aan dat de waardering van de grond niet inzichtelijk is gemaakt. Voorts stellen zij dat de onroerende zaak wat betreft het niveau van de KOLDU-factoren en de ligging niet vergelijkbaar is met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten en dat met deze verschillen niet, dan wel onvoldoende, rekening is gehouden.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.