Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-03-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1691, 15/00051 t/m 15/00055
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-03-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1691, 15/00051 t/m 15/00055
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 1 maart 2016
- Datum publicatie
- 11 maart 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:1691
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2014:6757, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 15/00051 t/m 15/00055
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling kantorencomplex. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummers 15/00051 t/m 15/00055
uitspraakdatum: 1 maart 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] Limited te [Z] (Jersey) (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 december 2014, nummers UTR 13/1443, UTR 13/3995, UTR 13/3996, UTR 13/3997 en UTR 13/3998, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente [A] (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 tot en met 5 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 55.058.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 88.478,20 (hierna: de aanslag).
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 2 december 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [B] en [C] RT, als de gemachtigden van belanghebbende, alsmede mr. [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] , taxateur.
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 1 tot en met 5 te [A] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak bestaat uit vijf gebouwen die door middel van gangen en ondergrondse kelders met elkaar zijn verbonden.
De onroerende zaak is een in 2000 gebouwd complex met kantoren en 327 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage. Het verhuurbare vloeroppervlak is in totaal 31.539 m².
Vanaf de oplevering wordt de onroerende zaak volledig verhuurd aan [F] BV (hierna: [F] ). De huurovereenkomst loopt in 2020 af.
De onroerende zaak is gelegen op het kantorenpark [G] te [A] (hierna: het [G] ). Op de waardepeildatum (1 januari 2011) bedraagt de leegstand van kantoorgebouwen op het [G] negen percent.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 55.058.000. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde ongegrond verklaard.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011. Tussen partijen is niet in geschil dat, als deze waarde met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode wordt bepaald, de huurwaarde € 4.945.722 bedraagt.
Belanghebbende stelt in hoger beroep, kort gezegd, dat de kapitalisatiefactor op 6,1326 moet worden gesteld, dat de door de heffingsambtenaar aangedragen transacties niet bruikbaar zijn en dat die transacties niet vergelijkbare objecten betreffen. Transacties van buiten [A] kunnen naar haar mening worden gebruikt ter onderbouwing van de voorgestane kapitalisatiefactor van 6,1326. Belanghebbende stelt verder dat beter kan worden uitgegaan van de discounted-cash-flow methode (hierna: de DCF-methode).
De heffingsambtenaar stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat moet worden uitgegaan van de huurwaardekapitalisatie-methode, waarbij de kapitalisatiefactor kan worden gesteld op 11,2. Hij verwijst naar het door hem overgelegde taxatierapport waarin transacties van referentieobjecten staan vermeld. Verder bestrijdt de heffingsambtenaar de aannames van belanghebbende bij het gebruik van de DCF-methode.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 30.330.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.