Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-03-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2293, 15/01311
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-03-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2293, 15/01311
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 22 maart 2016
- Datum publicatie
- 1 april 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:2293
- Zaaknummer
- 15/01311
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoorvilla. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/01311
uitspraakdatum: 22 maart 2016
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 september 2015, nummer AWB 14/8480, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 52 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 809.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) vastgesteld op € 2.497,38.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 september 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2016 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende bijgestaan door [B] RT ( [C] vastgoedtaxaties), alsmede [D] namens de heffingsambtenaar bijgestaan door [E] (taxateur).
Belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota ingezonden, die door de griffier van het Hof is doorgezonden aan de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 52 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoorvilla in de zogenoemde [F-wijk] te [Z] .
De onroerende zaak is aangemerkt als gemeentelijk monument. Het bouwjaar is ca 1905. Het heeft vier bouwlagen met een totaal BVO van 699 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 715 m², inclusief 15 parkeerplaatsen.
Op waardepeildatum, 1 januari 2013, werd de onroerende zaak in het geheel verhuurd als ruimte ten behoeve van gebruik als notarispraktijk. De jaarhuur bedroeg € 50.000.
Na het vertrek van de notaris per 1 januari 2014, is de begane grond met souterrain en vijf parkeerplaatsen voor een periode van drie jaar verhuurd aan notaris mr. [G] , voormalig kandidaat-notaris bij en opvolger van de voorheen zittende notaris, voor een bedrag van (gemiddeld) € 32.500 per jaar. De bovenverdieping (eerste en tweede etage) met twee parkeerplaatsen wordt vanaf 1 januari 2015 voor een periode van drie jaar verhuurd aan [H] B.V. voor € 18.000 per jaar. Bij de totstandkoming van deze huurcontracten heeft [B] namens belanghebbende bemiddeld.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald op basis van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. De aldus vastgestelde waarde bedraagt € 809.000.
Op het betreffende aanslagbiljet zijn meerdere WOZ-beschikkingen vermeld. Belanghebbende heeft daartegen bij afzonderlijke geschriften bezwaarschriften ingediend. Ter zake van één van die bezwaarschriften heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en daarvoor een proceskostenvergoeding op de voet van artikel 7:15 Algemene wet bestuursrecht toegekend voor die kosten van rechtsbijstand. De heffingsambtenaar heeft de vergoeding vastgesteld op € 273, namelijk € 243 in verband met het indienen van een bezwaarschrift en € 30 voor het bijwonen van de hoorzitting.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. De Rechtbank heeft het daartegen gerichte beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
In het namens de heffingsambtenaar opgestelde taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak met inachtneming van de huurwaarde-kapitalisatiemethode getaxeerd op € 880.000. Daarbij is de taxateur uitgegaan van een bruto verhuurbaar oppervlak van 699 m², een genormaliseerde jaarhuur van € 92.636 (€ 84.386 voor de kantoorruimten en € 8.250 voor de parkeerplaatsen) en een kapitalisatiefactor van 9,5.
Ook belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum door een taxateur op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode laten berekenen. Deze taxateur heeft die waarde aldus bepaald op € 658.605. Daarbij is hij eveneens uitgegaan van een bruto verhuurbaar oppervlak van de onroerende zaak van 699 m², echter neemt hij als uitgangspunt een genormaliseerde jaarhuur van € 69.866 en een kapitalisatiefactor van 9,43.
Naar aanleiding van het overlijden van de echtgenoot van belanghebbende is de onroerende zaak door de taxateurs van belanghebbende ( [C] vastgoedtaxaties) en de Belastingdienst minnelijk getaxeerd. Zij hebben de waarde van de onroerende zaak (in verhuurde staat) op 11 oktober 2012 in onderling overleg, uitgaande van een jaarhuur van € 69.950 en een kapitalisatiefactor 9,65 vastgesteld op € 675.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde voor de toepassing van de Wet WOZ van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 (en de aanslag OZB voor het jaar 2014). Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode.
Ter zitting hebben beide partijen zich akkoord verklaard met een te hanteren kapitalisatiefactor van 9,45. Deze is dan ook niet langer in geschil.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Onder verwijzing naar de overgelegde taxatiekaart van de onroerende zaak opgesteld door kantoor [I] , staat belanghebbende een huurwaarde voor van € 69.866 per jaar. Aldus berekent zij de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum in hoger beroep – met inachtneming van de niet langer in geschil zijnde kapitalisatiefactor – kennelijk nader op 9,45 x € 69.866 = € 660.233.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 809.000) niet te hoog is. Hij verwijst onder meer naar het door hem bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport, opgesteld door [E] , waarbij de waarde op waardepeildatum is berekend op € 880.000.
Beide partijen hebben voor hun standpunt verder aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 660.233 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.