Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2868, 15/00235
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2868, 15/00235
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 12 april 2016
- Datum publicatie
- 15 april 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:2868
- Zaaknummer
- 15/00235
Inhoudsindicatie
WOZ; waarde varkenshouderij, met behulp van de Taxatiewijzer, niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 15/00235
uitspraakdatum: 12 april 2016
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Drenthe te Beilen (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 29 januari 2015, nummer AWB LEE 14/580, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4-1 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 427.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) vastgesteld op € 729.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag verminderd tot € 399.000.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 januari 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 365.000.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft geen verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak omvat het bedrijfsmatige gedeelte van een varkenshouderij, bestaande uit een erf, erfverharding, diverse stallen en mestkelders. De onroerende zaak heeft en kaveloppervlakte van 11.250 m2.
Bij de waardering van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20A: Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20B: Agrarische gebouwen, beide naar de waardepeildatum van 1 januari 2012.
Tot de gedingstukken behoort een overzicht van de waardeopbouw van de onroerende zaak. Dit is een nieuw overzicht, opgemaakt op basis van bouwtekeningen, verleende milieuvergunningen, luchtfoto’s en het gesprek van de taxateur [C] met belanghebbende op 6 maart 2015. Partijen zijn het eens over de bouwjaren, het materiaal waarvan de opstallen zijn gebouwd, de inhoud respectievelijk oppervlakte, de kwaliteit en de staat van onderhoud.
Aan bijlage 1 bij het hogerberoepschrift ontleent het Hof de hieronder vermelde matrix:
“Onderdelen bij deelobject [a-straat] 4 1 zonder berekeningsmethodiek (GBR)”
|
Code |
Laag |
Opp |
Inh |
Fct |
Eenheid |
Waarde |
Bouwjaar |
KwI |
Ond |
|
|
Verharding (grond) |
2410 |
0 |
2250 |
16 |
26.775 |
2000 |
||||
|
Varkensstal fok (HtWnd) |
414H |
0 |
435 |
5 |
36 |
783 |
1965 |
3 |
1 |
|
|
Varkensstal fok (StnWnd(muur)) |
414S |
0 |
0 |
1988 |
3 |
3 |
||||
|
Varkensstal vlees (HtWnd) |
415H |
0 |
435 |
5 |
30 |
652 |
1965 |
3 |
1 |
|
|
Varkensstal vlees (MtlWnd) |
415M |
0 |
256 |
90 |
132 |
38.656 |
2003 |
3 |
2 |
|
|
Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) |
415S |
0 |
703 |
85 |
72 |
43.023 |
1985 |
3 |
2 |
|
|
Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) |
415S |
0 |
703 |
85 |
72 |
43.023 |
1985 |
3 |
2 |
|
|
Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) |
415S |
0 |
348 |
70 |
66 |
17.379 |
1973 |
3 |
1 |
|
|
Mestkelder (BtnWnd) |
446B |
-1 |
700 |
85 |
20 |
11.900 |
1985 |
3 |
2 |
|
|
Mestkelder (BtnWnd) |
446B |
-1 |
100 |
70 |
15 |
1.229 |
1973 |
3 |
1 |
|
|
Mestkelder (BtnWnd) |
446B |
-1 |
250 |
90 |
62 |
15.625 |
2003 |
3 |
2 |
|
|
Mestkelder (StnWnd(muur)) |
446S |
-1 |
700 |
80 |
15 |
9.400 |
1979 |
3 |
1 |
|
|
Mestkelder (StnWnd(muur)) |
446S |
-1 |
800 |
85 |
23 |
15.640 |
1985 |
3 |
2 |
|
|
Mestkelder (StnWnd(muur)) |
446S |
-1 |
70 |
15 |
945 |
1965 |
3 |
1 |
||
|
Mestkelder (StnWnd(muur)) |
446S |
-1 |
70 |
15 |
945 |
1965 |
3 |
1 |
||
|
Mestsilo (BtnWnd) |
447B |
0 |
1600 |
20 |
30.496 |
2001 |
||||
|
Asbest opruiming (-) |
8720 |
0 |
1282 |
10 |
-9.805 |
|||||
|
Asbest opruiming (-) |
8720 |
0 |
1100 |
10 |
-8.413 |
|||||
|
Asbest opruiming (-) |
8720 |
0 |
500 |
10 |
-3.824 |
|||||
|
Asbest opruiming (-) |
8720 |
0 |
600 |
10 |
-4.589 |
|||||
|
Asbest opruiming (-) |
8720 |
0 |
600 |
10 |
-4.589 |
|||||
|
Asbest opruiming (-) |
8720 |
0 |
1008 |
10 |
-7.709 |
|||||
|
Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) |
415S |
168 |
90 |
130 |
19.656 |
1991 |
3 |
2 |
||
|
Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) |
415S |
541 |
70 |
66 |
24.994 |
1979 |
3 |
1 |
||
|
Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) |
415S |
144 |
90 |
126 |
16.329 |
1988 |
3 |
2 |
||
|
Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) |
415S |
358 |
90 |
130 |
41.886 |
1991 |
3 |
2 |
De eindwaarde bedraagt € 339.157.
In de Taxatiewijzer wordt aan de erfverharding een standaardwaarde toegekend van € 16 per m²; afhankelijk van de oppervlakte geldt er een marge van 10 percent en een afwijking van 50 percent. Gegeven de totale oppervlakte van de erfverharding van 2.250 m² levert dat een eenheidsprijs op van € 11,90. Op grond hiervan heeft de heffingsambtenaar aan de erfverharding een waarden van € 26.775 (2.250 x € 11,90) toegekend. Ook de mestkelder is door de heffingsambtenaar lager gewaardeerd dan in de Taxatiewijzer is vermeld nu deze kleiner is dan de standaardoppervlakte. De aanwezigheid van asbest heeft geleid tot het in aanmerking nemen van bedragen welke als reservering gelden voor de toekomstige sanering van het dak. In de kolom fct (factor) is verder aangegeven op welk gedeelte (uitgedrukt in een percentage) van de herbouwwaarde volgens de Taxatiewijzer het betreffende gedeelte van de onroerende zaak is gewaardeerd.
De heffingsambtenaar heeft als vergelijkingsobject de onroerende zaak [b-straat] 7 1 te [D] , aangedragen. Deze gegevens zijn als bijlage 3 bij het hogerberoepschrift gevoegd. Dit is eveneens een onroerende zaak die in het kader van de intensieve varkenshouderij wordt benut. Deze onroerende zaak is op 1 juni 2012 verkocht voor € 350.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.