Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2938, 15/00335
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2938, 15/00335
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 12 april 2016
- Datum publicatie
- 22 april 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:2938
- Zaaknummer
- 15/00335
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling woning. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00335
uitspraakdatum: 12 april 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van de
[X] Stichting te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2015, nummer UTR 14/1324, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 53 te [Z] (de buitenplaats [A] ), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 3.406.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 4.004,43.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 3.087.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 maart 2015 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 2.325.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] , voorzitter van belanghebbende, en [C] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [D] namens de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak, hierna te noemen buitenplaats [A] , bestaat uit een in 1749 gebouwde woning met een inhoud van 4.500 m3, een garage van 340 m3, een berging van 206 m3, een in 1776 gebouwd tuinhuis (theekoepel) van 110 m3, twee hobbykassen van elk 48 m2 en een hobbykas van 75 m2. Deze objecten hebben een gezamenlijke ondergrond van 763 m2. De totale grondoppervlakte bedraagt 89.514 m2.
Buitenplaats [A] is gelegen in [E] en is gescheiden van [F] door een weg.
Buitenplaats [A] is een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW) aangewezen landgoed.
3 Het geschil en de conclusies van partijen
In geschil is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 van buitenplaats [A] .
Belanghebbende betwist in hoger beroep de aan het hoofdhuis en de bijgebouwen toegekende waarden, alsmede de kavelprijs van de ondergrond van deze gebouwen. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar standpunt een taxatierapport van De Juiste Waarde overgelegd, opgemaakt door [G] op 23 mei 2014. Op basis van de door hem gemaakte vergelijking met verkoopcijfers van een aantal landhuizen en gezien het feit dat het bij buitenplaats [A] behorende hoofdhuis meer gedateerd en minder qua kwaliteit en onderhoud is, moet een opstalwaarde van € 305 per m3 worden gehanteerd. Ter vergelijking wijst belanghebbende nog op een stuk uit een prijzengids over (her)bouwkosten van woningen, waaruit blijkt dat deze kosten bij monumentale panden in 2012 circa € 428 per m3 bedragen. Anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, zijn de door [G] aangedragen vergelijkingsobjecten wel bruikbaar. [G] heeft zijn best gedaan om vergelijkingsobjecten binnen [E] te vinden. De vergelijkingsobjecten liggen hemelsbreed niet zo ver van buitenplaats [A] . Het vergelijkingsobject [b-straat] 75 ligt wel binnen [E] .
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.397.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.