Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2940, 15/00659

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het pand worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2013.

In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ zijn hulpmiddelen opgenomen voor de waardering van onroerende zaken. Dit laat echter onverlet dat de waarde in het economische verkeer zoals hiervoor bedoeld, ook op een andere manier kan worden bepaald.

De bewijslast dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd moet worden beantwoord in het licht van hetgeen belanghebbende daarover naar voren heeft gebracht.

De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 27 januari 2015, opgemaakt door [E] voornoemd. In dat rapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 153.000. In het rapport heeft [E] gewezen op de gegevens met betrekking tot de volgende vergelijkingsobjecten:

-

[b-straat] 43 te [F] , een woonboerderij met een inhoud van 557 m³ op een perceel van 8.250 m². Het bouwjaar is 1950. Tot dit object behoren een vrijstaande garage en een berging/schuur. Het object is blijkens het taxatierapport verkocht op 28 juni 2012 voor € 302.188.

-

[c-straat] 4 te [G] , een woonboerderij met een inhoud van 730 m³ op een perceel van 5.515 m². Het bouwjaar is 1900. Tot dit object behoren een carport en een berging/schuur. Het object is blijkens het taxatierapport verkocht op 18 juni 2012 voor € 345.075.

-

[d-straat] 8 te [F] , een half vrijstaand woonhuis met een inhoud van 525 m³ op een perceel van 2.138 m². Het bouwjaar is 1930. Tot dit object behoren een vrijstaande garage en een berging/schuur. Het object is blijkens het taxatierapport verkocht op 4 december 2012 voor € 325.000.

Ter indicatie (omdat de transactiedata te ver van de waardepeildatum zijn gelegen) zijn in het rapport nog genoemd de in 2.3 genoemde verkoop van het pand alsmede de verkoop op 30 december 2013 voor € 180.000 van het woongedeelte van een boerderij te [H] met een inhoud van 516 m³ op een perceel van 450 m² en de verkoop op 31 december 2013 voor € 220.000 van het woongedeelte van een boerderij te [I] met een inhoud van 521 m³ op een perceel van 1.400 m².

Belanghebbende heeft tegen het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport ingebracht dat, anders dan de heffingsambtenaar verdedigt, het pand niet met behulp van de vergelijkingsmethode kan worden gewaardeerd. Nu sprake is van een woongedeelte van een boerderij op een nog functionerend agrarisch bedrijf moet het pand worden gewaardeerd met behulp van de Taxatiewijzer voor agrarische complexen (de Taxatiewijzer).

De heffingsambtenaar heeft dit standpunt bestreden. Hij stelt, zakelijk weergegeven, dat het pand weliswaar onderdeel is van een agrarisch complex, maar dat niet bestreden is dat het pand als een afzonderlijk object moet worden aangemerkt zodat de complexbenadering in de Taxatiewijzer niet van toepassing is. De systematische vergelijking verdient als taxatiemethode de voorkeur. Ook andere woningen of door burgers bewoonde boerderijen in het buitengebied hebben last van stank, stof en lawaai. Het door burgers bewonen van agrarische bedrijfswoningen is, aldus nog steeds de heffingsambtenaar, in de gemeente Raalte geen punt van discussie. Regelmatig worden bedrijfswoningen verhuurd en verkocht voor burgerbewoning.

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk. De in het rapport ter vergelijking opgenomen woonboerderijen behoren niet (meer) tot zogenoemde werkende boerderijen. Dit maakt die objecten niet goed vergelijkbaar met het pand dat midden op een agrarisch complex ligt. Dat ook andere woningen in het buitengebied last (kunnen) hebben van overlast doet daaraan niet af. Voorts acht het Hof van belang dat in het vigerende bestemmingsplan het pand een agrarische bestemming heeft. Het Hof acht aannemelijk dat reeds een geringe onzekerheid over het antwoord op de vraag of sprake zal blijven van een agrarische bedrijfswoning de kopersmarkt beperkt en een neerwaarts effect kan hebben op de prijsbepaling. Gelet op de beschrijvingen van de vergelijkingsobjecten en het onderhavige pand is ook sprake van aanzienlijke verschillen in luxe, uitstraling en onderhoud. [E] heeft ter zitting daarover opgemerkt dat zulks in het rapport is verwerkt door aan het pand een factor twee voor ligging toe te kennen en een factor twee voor onderhoud, tegenover factor drie of vier voor de vergelijkingsobjecten. Daarmee is naar het oordeel van het Hof echter onvoldoende inzicht verschaft in de totstandkoming van de vastgestelde waarde. Zonder nadere toelichting, die evenwel ontbreekt, vermag het Hof niet in te zien dat met de gegeven objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten de vastgestelde waarde van het pand kan worden onderbouwd. De ter verificatie vermelde overige gegevens maken dit niet anders, reeds omdat de waardebepalende objectkenmerken van die aangevoerde verkopen ontbreken.

Nu de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs niet heeft geleverd is aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt. Het Hof beantwoordt ook die vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.

[A] heeft ter onderbouwing van de door hem berekende waarde in hoger beroep gegevens overgelegd met betrekking tot de verkoop van twee agrarische complexen, te weten:

-

[e-straat] 55 te [J] . De bedrijfswoning heeft een inhoud van 550 m³, verkeert in dezelfde staat als het pand en is gelegen op een perceel van 600 m². In de leveringsakte is van de totale koopsom van € 502.000 een bedrag van € 119.000 toegerekend aan de woning met ondergrond. Het bouwjaar is niet vermeld.

-

[f-straat] 207 te [K] . De bedrijfswoning met een inhoud van 400 m³ verkeert in een betere staat en heeft een betere inrichting en ligt op een perceel van 600 m². In de leveringsakte is van de totale koopsom van € 2.558.477,50 een bedrag van € 155.000 toegerekend aan de woning met garage en ondergrond. Het bouwjaar is niet vermeld.

Naar het oordeel van het Hof maakt ook belanghebbende met de door hem overgelegde berekening de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk. Niet alleen gaat hij ten onrechte uit van de complexbenadering, ook is niet toegelicht in hoeverre de in 4.10 genoemde complexen vergelijkbaar zijn met het onderhavige complex. Naar het zich laat aanzien kan uit de verkoopsommen worden afgeleid dat sprake is van volstrekt onvergelijkbare grootheden. Ook een toelichting op de wijze van vaststelling van de waarde van de woningen met ondergrond die in de verkoopsommen zijn begrepen, ontbreekt. Niet inzichtelijk is dat met die verkopen de waarde van € 150 per m³ kan worden onderbouwd. Ook is de wijze waarop die waarde uit de Taxatiewijzer kan worden afgeleid niet inzichtelijk. Verder is ter zitting van het Hof komen vast te staan dat het onderhavige perceel een oppervlakte heeft van 340 m² terwijl in de berekening van belanghebbende is uitgegaan van slechts 272 m². Tot slot is de Taxatiewijzer niet overgelegd, zodat ook een toelichting op de gebruikte grondprijs ontbreekt.

Het eindoordeel moet zijn dat geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve stelt het Hof de waarde, met inachtneming van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 130.000.