Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-06-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5223, 15/00660
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-06-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5223, 15/00660
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 28 juni 2016
- Datum publicatie
- 29 juli 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:5223
- Zaaknummer
- 15/00660
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Voormalig klooster. Hospice. Terecht aangemerkt als niet-woning? Objectafbakening.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00660
uitspraakdatum: 28 juni 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 7 april 2015, nummer AWB 14/4659, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 960.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 3.971,52.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 april 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] en [B] namens belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een voormalig klooster dat in het centrum van [Z] is gelegen.
De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 1420 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1350 m². Het oorspronkelijk bouwjaar van de onroerende zaak is 1927. In de jaren 2002 – 2003 is de onroerende zaak verbouwd om deze geschikt te maken voor het gebruik als hospice.
[E] , dat in de onroerende zaak is gevestigd, is een zogenoemd high care hospice. Dat houdt in dat aan de gasten op hoog niveau zorg kan worden verleend naar de mate waarin dat nodig is. In het hospice heeft iedere gast de beschikking over een gemeubileerde eenpersoonskamer. De kamer kan desgewenst worden ingericht met enige dierbare eigen spullen. [E] heeft voorts een gezamenlijke huiskamer en een voormalige kapel die kan worden gebruikt als stiltecentrum.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de onroerende zaak terecht is aangemerkt als een niet-woning en of de waarde op het juiste bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend. Zij stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak in hoofdzaak dient tot woning en dat het verblijf van de gasten van het hospice voor hen het karakter heeft van wonen. Voorts stelt zij zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld omdat daarin ten onrechte de waarde van twee aangrenzende woningen is meegenomen, omdat bij de waardebepaling woondelen buiten aanmerking moeten blijven en omdat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. Voor het geval dat het Hof van oordeel zou zijn dat de waarde van de onroerende zaak volgens de wettelijke regels niet te hoog is doet zij een beroep op het Hof om de vastgestelde waarde en de aanslag OZB neerwaarts bij te stellen om belanghebbende in staat te stellen haar maatschappelijke functie te blijven uitoefenen tegen aanvaardbare kosten.
De heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen bevestigend. Hij stelt zich op het standpunt dat het verblijf van de gasten van het hospice niet het karakter heeft van wonen en dat de onroerende zaak (derhalve) niet in hoofdzaak dient tot woning. Voorts stelt hij zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en dat de wetgeving en de gemeentelijke belastingverordening niet de ruimte bieden de waarde of de aanslag te verlagen.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak tot ten hoogste € 490.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.