Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-07-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5541, 15/00595
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-07-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5541, 15/00595
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 5 juli 2016
- Datum publicatie
- 29 juli 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:5541
- Zaaknummer
- 15/00595
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoorgebouwen. Hantering aankoopprijs.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00595
uitspraakdatum: 5 juli 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 maart 2015, nummer AWB 14/5689, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de BghU te Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 32 te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 10.093.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij mondelinge uitspraak van 13 maart 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende mr. [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] , taxateur en [D] (werkzaam bij belanghebbende), alsmede mr. [E] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [F] , taxateur.
Belanghebbende en de deskundige hebben een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak bestond ten tijde van de waardepeildatum uit een kavel met een grootte van circa 15.960 m2 met daarop kantoorgebouwen. De onroerende zaak is blijkens de akte van levering op 4 januari 2011 aan belanghebbende in eigendom overgegaan nadat de koop/verkoopovereenkomst van 16 november 2010 op 3 januari 2011 na het sluiten van een vaststellingsovereenkomst perfect is geworden. De koopsom bedroeg € 8.750.000 te vermeerderen met daarover verschuldigde omzetbelasting van € 1.662.500, in totaal € 10.412.500.
Voorafgaand aan bovengenoemde verkoop is de onroerende zaak op 30 november 2006 door de vennootschap onder firma [G] v.o.f. (hierna: Partij 1, ook wel [G] ) aan [H] B.V. (hierna: Partij 2, ook wel [H] ) verkocht voor een bedrag van € 8.011.050 exclusief omzetbelasting.
De oorspronkelijke koper, [H] , is in gebreke gebleven de onderhavige percelen af te nemen. Daarop is belanghebbende in beeld gekomen als opvolgend koper. [G] , [H] en belanghebbende hebben hierop een vaststellingsovereenkomst gesloten. De tekst van de vaststellingsovereenkomst, waarbij [G] als Partij 1, [H] als Partij 2 en belanghebbende als Partij 3 wordt omschreven, luidt – voor zover in van belang – als volgt:
“C.2 Terzake de resterende percelen uit bovengenoemde koopovereenkomst, kadastraal bekend gemeente [A] , sectie [Y] met nummer [0000] en [0001] , heeft Partij 1 met Partij 3 een nieuwe koopovereenkomst gesloten met en koopprijs van € 8.750.000. De betreffende percelen worden uit hoofde van de nieuwe koopovereenkomst door Partij 1 geleverd aan Partij 3, zulks mede blijkens een brief gedateerd 16 november 2010, van welke brief een kopie aan deze overeenkomst is gehecht (Bijlage 3).
Terzake de nieuwe overeenkomst is door Partij 3 reeds op 17 november 2010 voor rente en instandhoudingskosten op voorhand een bedrag van € 568.000 betaald aan Partij 1 (…).
D. Partij 3 heeft als aandeelhouders [I] B.V. en [J] B.V., voor elk 50 %.
(…)
4. De koopprijs van acht miljoen zevenhonderd vijftig duizend euro (Euro 8.750.000), die voortvloeit uit de koopovereenkomst tussen Partij 1 en 3 zal voor de levering van de nog resterende kadastrale percelen worden voldaan door Partij 3 aan Partij 1 ter gelegenheid van de levering van de nog resterende kadastrale percelen door Partij 1 aan Partij 3 (…). Levering geschiedt op basis van kosten koper en (blijkens de aan deze overeenkomst gehechte ruling met de Belastingdienst van 23 december 2010 (Bijlage 4)) in de BTW sfeer. De betaling van de koopprijs en de verschuldigde omzetbelasting zal geschieden via de kwaliteitsrekening van voornoemde notaris [K] .
5. Partijen zijn zich er van bewust dat het bestaande plan met betrekking tot de [a-straat] 30-40 te [A] zal moeten worden herontwikkeld als gevolg van de negatieve beslissing van de provincie.”
Het bestemmingplan “ [L] ” is door de gemeenteraad van Zeist vastgesteld op 6 december 2011. De bestemming op 1 januari 2013 van de onroerende zaak staat kantoren toe met een bebouwingsgraad van 75 percent, een maximale goothoogte van 12 meter en de maximale bouwhoogte 16,5 meter. Woningen zijn niet toegestaan.
Het college van burgmeester en wethouders van Zeist heeft bij besluit van 8 april 2011 belanghebbende een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van de kantoorgebouwen op de voormelde kavel. De kantoorgebouwen zijn in 2012 ook feitelijk gesloopt.
In 2014 heeft de gemeente Zeist de bestemming gewijzigd (d.d. 26 juni 2014, waarbij het gewijzigde bestemmingplan wordt aangeduid als: bestemmingsplan [X] ) in dier voege dat de onroerende zaak mag worden benut voor woningbouw. Tot op heden heeft belanghebbende de kavel braak liggen. Wel zijn plannen ontwikkeld om één of meer appartementencomplexen met vijf bouwlagen tot stand te brengen. Enige bebouwing heeft tot op heden niet plaatsgevonden.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de beschikking tot een naar een bedrag van € 3.217.000. Tevens heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van de proceskosten in beide feitelijke instanties, vergoeding van het griffierecht alsmede vergoeding van de kosten van de deskundige.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.