Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-07-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6035, 15/01191
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-07-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6035, 15/01191
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 12 juli 2016
- Datum publicatie
- 26 juli 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:6035
- Zaaknummer
- 15/01191
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning met bedrijfshal. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/01191
uitspraakdatum: 12 juli 2016
nummer /
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Gelderland van 7 juli 2015, nummer AWB 14/8073, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwaarden (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 531.000 en aanslagen in de onroerendezaakbelastingen, eigenarenbelasting en gebruikersbelasting, vastgesteld.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslagen. Bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de bezwaren afgewezen.
Belanghebbende is tegen voormelde uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep ongegrond verklaard.
Het hogerberoepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 18 augustus 2015 ter griffie ingekomen.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2016 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen ing. [B] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), een woning met bedrijfshal, gebouwd in 2002, op een perceel van 2.757 m². De woning heeft een inhoud van 420 m³, de bedrijfshal heeft een oppervlakte van 400 m² en er is een opslagruimte van 84 m².
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 531.000. Hij heeft ter onderbouwing van die waarde het taxatieverslag niet-woning overgelegd. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
|
woning bouwjaar 2002 |
420 m³ |
à € 375 |
€ 157.500 |
|
|
opslag/magazijn bouwjaar 2002 |
400 m² |
à € 36 |
€ 14.400 |
|
|
opslag/magazijn bouwjaar 2007 |
84 m² |
à € 30 |
€ 2.520 |
|
|
huurwaarde |
€ 16.920 |
|||
|
kapitalisatiefactor |
× 11 |
|||
|
waarde opslag/magazijn |
€ 186.120 |
|||
|
grond bij eengezinswoning |
500 m² |
à € 125 |
€ 62.500 |
|
|
extra grond (restgrond) |
1.257 m² |
à € 100 |
€ 125.700 |
|
|
totaal |
€ 531.820 |
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 425.000. Daartoe wijst hij op een taxatiematrix, die deze waarde als volgt specificeert:
|
opslag/magazijn bouwjaar 2002 |
400 m² |
à € 36 |
€ 14.400 |
||
|
opslag/magazijn bouwjaar 2007 |
84 m² |
à € 30 |
€ 2.520 |
||
|
bruto huuropbrengst |
€ 16.920 |
||||
|
exploitatiekosten |
25,1% |
€ 4.250 |
|||
|
netto huuropbrengst |
74,9% |
€ 12.670 |
|||
|
netto factor |
× 10,64 |
€ 134.792 |
|||
|
overdrachtsbelasting |
6,0% |
€ 7.630 |
|||
|
verkrijgingskosten |
0,4% |
€ 507 |
|||
|
correctie kosten |
€ 8.136 |
||||
|
bruto waarde |
€ 126.656 |
||||
|
woning bouwjaar 2002 |
420 m³ |
à € 375 |
€ 157.500 |
||
|
grond bij woning |
500 m² |
à € 125 |
€ 62.500 |
||
|
restgrond |
1.047 m² |
à € 75 |
€ 78.525 |
||
|
Totaal |
€ 425.181 |
Belanghebbende berekent de kapitalisatiefactor aldus op 7,49, namelijk € 126.656 (bruto waarde)/€ 16.920 (bruto huuropbrengst).
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
Tussen partijen is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in geschil. Het geschil spitst zich toe op de volgende onderdelen: (1) de omvang van de restgrond, (2) de waarde van de restgrond en (3) de kapitalisatiefactor.
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de waarde tot € 425.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.