Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-01-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:701, 15/00039
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-01-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:701, 15/00039
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 26 januari 2016
- Datum publicatie
- 5 februari 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:701
- Zaaknummer
- 15/00039
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling vrijstaande woning. Waardebepaling in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/00039
uitspraakdatum: 26 januari 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 december 2014, nummer AWB 14/4110, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2014, naar waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 332.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 mei 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 11 december 2014 het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft bij brief van 15 januari 2015, ingekomen bij het Hof op dezelfde datum, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2015. Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door mw. [A] , bijgestaan door taxateur [B] .
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met serre, souterrain/woonkelder, aangebouwde garage, berging en carport. De woning is gebouwd in 1990, heeft een inhoud van 802 m3 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 651 m².
De woning vertoont bouwtechnische gebreken. Deze zijn veroorzaakt door het plaatsen van een grote aanbouw in het jaar 2000. De fundering van de oorspronkelijke woning heeft de aanbouw niet kunnen dragen. De aanbouw is (deels) onafgebouwd gebleven. In de woning treden ten gevolge van de bouwkundige gebreken lekkages op. Verder is in de woning houtworm aangetroffen waardoor het houtskelet van de woning is aangetast. Belanghebbende heeft een aantal offertes opgevraagd waarin herstelkosten zijn geraamd.
Zo heeft belanghebbende bij brief van 17 november 2010 van Aannemersbedrijf [C] BV als richtprijs voor renovatie van de woning € 332.782 gekregen.
In een brief van [D] Makelaars van 28 februari 2013 is onder meer vermeld dat de woning in een zeer matige bouwkundige staat verkeert en heel veel achterstallig onderhoud heeft. Ook wordt vermeld dat de dakconstructie is doorgezakt en uit zijn verband is geraakt waardoor de woning nauwelijks verkoopbaar is en dat het zeer de vraag is of het dak nog te herstellen is en daarmee ook de onderbouw van de woning, omdat het houtskeletbouw betreft. Verder wordt in de brief aangegeven dat de verkoopwaarde van het perceel als bouwrijpe kavel per 1 januari 2013 tussen € 230.000 en € 240.000 bedraagt.
Belanghebbende heeft bij brief van 11 juni 2013 van [E] BV een offerte gekregen voor de sloop van de woning. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 43.560.
Belanghebbende heeft bij brief van 13 november 2013 van [F] Installatietechniek een offerte gekregen voor het vervangen van een groot deel van de CV. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 25.000.
Belanghebbende heeft bij brief van 18 februari 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor het leveren en plaatsen van HR++-glas. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 2.487.
Belanghebbende heeft bij brief van 2 maart 2014 van Aannemersbedrijf [C] BV als nieuwe richtprijs € 349.552 gekregen voor renovatie van de woning (zie 2.3).
Belanghebbende heeft bij brief van 18 maart 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor schilderwerk. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 10.176.
Belanghebbende heeft bij brief van 5 juni 2015 van [H] BV een offerte ontvangen voor het begassen van de woning wegens houtworm. De kosten van een volledige behandeling bedragen € 18.500 exclusief omzetbelasting.
Het Hof heeft bij uitspraak van 26 augustus 2014, nr. 13/01164, de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 in goede justitie vastgesteld op € 325.000.
Het Hof heeft bij uitspraak van 23 juni 2015, nr. 14/00505, de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 in goede justitie vastgesteld op € 250.000.
Belanghebbende heeft in hoger beroep in een nader stuk van 28 oktober 2015 geschreven dat in de begroting van [C] (zie 2.3 en 2.8) geen rekening is gehouden met het herstel van de fundering en dat de kosten daarvan op € 60.000 tot € 100.000 zijn begroot.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013.
Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij in hoger beroep een waarde voorstaat van € 151.740. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende erop dat uitgegaan moet worden van de grondwaarde van 651 m2 x € 300, ofwel € 195.300, verminderd met de sloopkosten van € 43.560 (zie 2.5).
De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard niet langer de vastgestelde waarde van € 332.000 te verdedigen, maar een waarde van € 280.000 waarbij ook rekening is gehouden met de kosten voor het begassen van de woning vanwege houtworm. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van taxateur [B] van 23 april 2015, waarin de waarde is getaxeerd op € 332.000, alsmede op de voor het begassen van de woning uitgebrachte offerte (zie 2.10) en de bijkomende kosten voor het begassen van de woning.
Beide partijen concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar. Vervolgens concludeert belanghebbende tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 151.740, terwijl de heffingsambtenaar concludeert tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 280.000.