Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-01-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:702, 14/00342 tot en met 14/00357
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-01-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:702, 14/00342 tot en met 14/00357
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 26 januari 2016
- Datum publicatie
- 5 februari 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:702
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2014:7460, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 14/00342 tot en met 14/00357
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woningen in appartementencomplex. Waardebepaling in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 14/00342 tot en met 14/00357
uitspraakdatum: 26 januari 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 februari 2014, nummers UTR 13/1551, UTR 13/1554 tot en met 13/1558 en UTR 13/1563 tot en met 13/1572, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 10 tot en met 24 (even nummers) te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 150.000, de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 26, 32, 34 en 40 te [A] per die waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 170.000 en de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 28, 30, 36 en 38 te [A] per die waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 175.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 27 februari 2014 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar inzake de onroerende zaken [a-straat] 28, 30, 36 en 38 vernietigd, de daarbij behorende beschikkingen elk verminderd tot € 173.025 en bepaald dat de daarbij behorende aanslagen dienovereenkomstig worden verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] MRE als de bestuurder van belanghebbende en mr. [C] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [D] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting zijn op 12 oktober 2015 stukken van belanghebbende bij het Hof binnengekomen. Het Hof heeft hierin geen aanleiding gezien het onderzoek op grond van het bepaalde in artikel 8:108, lid 1, juncto artikel 8:68, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht te heropenen en zal op deze stukken derhalve geen acht slaan. De stukken zijn aan deze uitspraak gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat] 10 tot en met 40 (even nummers) te [A] (hierna: de onroerende zaken). De onroerende zaken maken deel uit van een appartementencomplex. Het appartementencomplex was op de waardepeildatum 1 januari 2011 in aanbouw en is in november 2011 gereed gekomen.
Het appartementencomplex bestaat uit acht benedenwoningen met een inhoud van 155 m³, een berging van 15 m³ en een tuin van 25 m² (hierna: de benedenwoningen), vier bovenwoningen met een inhoud van 300 m³, een berging van 15 m³ en een dakterras van 10 m² (hierna: de kleine bovenwoningen) en vier bovenwoningen met een inhoud van 305 m³, een berging van 15 m³ en een dakterras van 10 m² (hierna: de grote bovenwoningen).
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaken [a-straat] 10 tot en met 24 (even nummers) aangemerkt als benedenwoningen en de waarde daarvan vastgesteld op € 150.000. Hij heeft de onroerende zaken [a-straat] 26, 32, 34 en 40 als kleine bovenwoningen aangemerkt en de waarde daarvan vastgesteld op € 170.000. De overige onroerende zaken [a-straat] 28, 30, 36 en 38 heeft de heffingsambtenaar als grote bovenwoningen aangemerkt en de waarde daarvan vastgesteld op € 175.000.
Belanghebbende heeft op 12 oktober 2011 de onroerende zaken gekocht van [E] BV voor een koopsom van € 1.200.000. In de tot de gedingstukken behorende leveringsakte ter zake (hierna: de leveringsakte) is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“Op twaalf oktober tweeduizend elf zijn voor mij, mr. [F] , notaris te [G] , verschenen:
1. (…) [E] BV (…) hierna te noemen “verkoper”; en
2. (…) [belanghebbende] (…) hierna te noemen “koper”. (…)
KOOP
Verkoper en koper hebben op heden een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoederen.
(…)
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
1. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [10] te [A] , (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 1 (…);
2. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en afzonderlijke meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [14] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 2 (…);
3. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [12] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 3;(…);
4. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [16] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 4 (…);
5. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [18] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 5 (…);
6. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [22] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 6 (…);
7. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [20] te [A] (...), [a-straat] 20, kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 7 (…);
8. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [24] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 8 (…);
9. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [26] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 9 (…)
10. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond van het gebouw, met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [30] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 10 (…);
11. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [28] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 11 (…);
12. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [32], (…) kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 12 (…);
13. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [34] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 13 (…);
14. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning en meterkast op de begane grond met tuin en berging, gelegen aan de [a-straat] [38] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 14 (…);
15. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [36] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 15 (…);
16. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping, vliering en de berging en meterkast op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] [40] te [A] (…), kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 16 (…);
17. [zestien tot parkeerplaats bestemde percelen grond];
(…)
hierna tezamen aangeduid met “het verkochte”.
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte is:
(…) in totaal (…) (€ 1.200.000).”
In het door belanghebbende in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport is de volgende splitsingstekening van het appartementencomplex opgenomen:
Tot de stukken van het geding behoort voorts een op 28 juni 2013 gesloten koopovereenkomst tussen belanghebbende en [H] (hierna: [H] ) met betrekking tot de onroerende zaak [a-straat] 24. In deze koopovereenkomst is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“KOOPCONTRACT
( [a-straat] 24 te [A] )
De ondergetekenden:
1. [belanghebbende];
hierna te noemen: ‘verkoper’;
2. [H] (…)
hierna te noemen: ‘koper’;
komen overeen:
verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
a. de volgende registergoederen:
1. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met dakterras, tweede verdieping en berging op de begane grond van het gebouw, gelegen aan de [a-straat] te [A] , plaatselijk bekend te [A] , [a-straat] 24, kadastraal bekend gemeente Loenen, sectie [Y] , complexaanduiding [0000] , appartementsindex 8, (…);
2. een parkeerplaats, gelegen aan de [a-straat] te [A] , (…)
3. het éénachtenveertigste (1/48) onverdeeld aandeel in het tot mandelige erf bestemde perceel grond (…)
De koopprijs bedraagt voor het verkochte:
- voor het verkochte sub 1 vermeld: éénhonderd duizend euro (€ 100.000,00);
- voor het verkochte sub 2 en 3 vermeld, tezamen: vijfduizend euro (€ 5.000,00).
(…)
In totaal beloopt de koopprijs derhalve: éénhonderd vijfduizend euro (€ 105.000,00)
(…)
Artikel 2
Verkoper garandeert:
(…)
i. De gebruikseenheid zal bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd zijn (…), vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.
(…)
Getekend te [G] op 28-6 2013
Verkoper Koper
[handtekening] [handtekening]”
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op 1 januari 2012.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. Zij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en - naar het Hof begrijpt - primair tot vermindering van de vastgestelde waarden van de benedenwoningen tot € 57.931, van de kleine bovenwoningen tot € 81.103 en van de grote bovenwoningen tot € 83.678, subsidiair tot vermindering van de vastgestelde waarden van de benedenwoningen tot € 79.615, van de kleine bovenwoningen tot € 111.461 en van de grote bovenwoningen tot € 115.000 en meer subsidiair tot vermindering van de waarden van de benedenwoningen tot € 106.500, van de kleine bovenwoningen tot € 135.000 en van de grote bovenwoningen tot € 137.500.
De heffingsambtenaar is van mening dat de waarden van de onroerende zaken, na de uitspraak van de Rechtbank, niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.