Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-09-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7234, 15/00394
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-09-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7234, 15/00394
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 6 september 2016
- Datum publicatie
- 16 september 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:7234
- Zaaknummer
- 15/00394
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoorgebouw. Huurwaardekapitalisatiemethode. Markthuur en leegstandsrisico.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 15/00394
uitspraakdatum: 6 september 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] BV te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 5 maart 2015 nummer AWB 14/6365 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijchen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [a-straat] te [A] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 1.315.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar het bezwaarschrift ongegrond verklaard en de waarde, en naar het Hof begrijpt: de aanslag, gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 maart 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] , alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] .
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat op 22 april 2016 aan partijen is toegezonden.
Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst ten einde partijen in de gelegenheid te stellen nader overleg te voeren over de vastgestelde waarde, zulks mede in verband met een op handen zijnde levering van het object na verkoop. Partijen hebben het Hof meegedeeld niet tot overeenstemming te zijn gekomen. Met toestemming van het Hof heeft de heffingsambtenaar nadere stukken overgelegd. Belanghebbende heeft daarop schriftelijk gereageerd.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar [F] , bijgestaan door mr. [G] en [H] , taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is opgericht als een vastgoedbeleggingsfonds. Naast aandelenkapitaal is de vastgoedportefeuille gefinancierd met obligatieleningen die uitstaan bij veelal particuliere beleggers. De gemiddelde belegging van de obligatiehouders bedraagt € 40.000. De vastgoedobjecten liggen verspreid over heel Nederland. Onder meer door fraude, gepleegd door een aantal van haar bestuurders, is belanghebbende in 2010 in zwaar weer terechtgekomen. Een aantal van de bestuurders is strafrechtelijk veroordeeld. Nadien is het feitelijk beheer over belanghebbende, in samenspraak met De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten, neergelegd bij [I] te [Z] . [I] heeft in de loop der jaren voorlichting gegeven aan de bij belanghebbende betrokkenen, onder meer over het te voeren financieel beleid en het beleggingsbeleid.
Belanghebbende was in 2014 eigenaar van het object, plaatselijk bekend [a-straat] te [A] . In de stukken is veelal slechts sprake van het nummer 3133 maar uit de objectomschrijving en de beschrijving van de kadastrale percelen blijkt dat tot het object tevens behoort het nummer 3135. Het betreft een kantoorpand met bedrijfsruimte, archiefruimte, een kantine met dakterras en 28 parkeerplaatsen. De ruimten zijn verdeeld over drie bouwlagen. In het gebouw is geen lift aanwezig. De percelen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 1.330 m². Het object is gebouwd in 2001. Belanghebbende heeft het object in verhuurde staat aangekocht in 2008 voor € 1.975.000.
Onderdeel van het in 2.1 bedoelde beleid was dat de goed verhuurde vastgoedobjecten werden aangehouden. Enige niet verhuurde objecten zouden zo mogelijk worden verkocht. Het onderhavige object stond sinds mei 2012 leeg en werd te huur aangeboden voor € 132.500 per jaar. Nadien is de vraaghuurprijs verlaagd tot € 77.000. In december 2014 is het object te koop aangeboden voor € 750.000.
Bij overeenkomst van 10 april 2015 heeft belanghebbende het object verkocht voor een bedrag van € 705.000. Door een derde partij is op 17 juli 2015 executoriaal beslag gelegd op een groot aantal onroerende zaken van belanghebbende waaronder het onderhavige object. Blijkens de akte van levering van 4 december 2015 is het object vrij van huur en vrij van beslagen geleverd aan de koper. De koper heeft het object, na aanpassing, te huur aangeboden, eventueel in units vanaf 81 m², waarbij de vraaghuurprijs, afhankelijk van de aard en de ligging van de ruimte, varieert van € 20 (archiefruimte) en € 40 (bedrijfsruimte) tot € 75 per m² (kantoorruimte op de begane grond).
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vastgestelde waarde van het object. Beide partijen zijn van mening dat die waarde moet worden bepaald met toepassing van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil spitst zich vooral toe op de hoogte van de markthuur van het object en de omvang van het leegstandsrisico bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat voor de bepaling van het leegstandsrisico de leegstand van het object zelf van doorslaggevend belang is. Het object staat al vanaf mei 2012 leeg. Reeds op grond van het hoge leegstandsrisico kan de huurwaardekapitalisatiefactor waarvan de heffingsambtenaar uitgaat, niet juist zijn. Bovendien is de gehanteerde huurwaarde te hoog. De uiteindelijke verkoopprijs in 2015 toont aan dat de waarde te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.