Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-09-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7299, 15/01409
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-09-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7299, 15/01409
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 13 september 2016
- Datum publicatie
- 16 september 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:7299
- Zaaknummer
- 15/01409
Inhoudsindicatie
Het Hof stelt de waarde van een met eenvoudige materialen gebouwde melkveestal voor de Wet WOZ in goede justitie vast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
Nummer 15/01409
uitspraakdatum: 13 september 2016
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 15 september 2015, nummer LEE 13/372, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 5b (hierna: de onroerende zaak) te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 929.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 september 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 686.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juli 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] en [C] (taxateur).
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende exploiteert een melkveebedrijf. De tot dit bedrijf behorende onroerende zaak bestaat uit een melkveestal (potstal), een onder deze stal gelegen mestkelder, een werktuigenberging (kapschuur), erf(verharding), ondergrond en landbouwgronden. De bedrijfswoning, die door de heffingsambtenaar als [a-straat] 5a is aangeduid, maakt geen onderdeel uit van de onroerende zaak.
In opdracht van belanghebbende is de onroerende zaak door [D] en [A] , taxateurs van onroerende zaken, op 25 november 2010 opgenomen naar de waarde per 1 januari 2010. Het ter zake daarvan op 26 november 2010 opgemaakte taxatierapport concludeert tot een waarde van de bedrijfsgebouwen met ondergrond en erf (van totaal 10.000 m2) van € 480.000. Het bedrag van € 480.000 is niet nader onderbouwd. Evenmin zijn vergelijkingstransacties vermeld.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase , na ontvangst van het onder 2.2 bedoelde taxatierapport, geconstateerd dat een aantal tot de onroerende zaak behorende onderdelen op onjuiste wijze was geregistreerd in de gemeentelijke WOZ-administratie. Na aanpassing van deze onjuistheden heeft de heffingsambtenaar geconcludeerd tot een waarde van € 734.000, waarin een bedrag van € 48.000 is begrepen voor erfverharding. Op 1 december 2014 heeft de taxateur namens de heffingsambtenaar de onroerende zaak inpandig opgenomen. In verband hiermee heeft hij vastgesteld dat aan de verharding geen waarde dient te worden toegekend en geconcludeerd tot een waarde van € 686.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde in het economische verkeer vastgesteld door middel van de methode van vergelijking en is daarbij uitgegaan van de gegevens in de voor de peildatum 1 januari 2011 geldende Taxatiewijzers “Grond bij agrarische objecten” en “Agrarische gebouwen” (hierna samen aangeduid als de Taxatiewijzer).
De onder 2.3 bedoelde waarde bestaat uit de volgende onderdelen, zoals opgenomen in een door verweerder overgelegde taxatiematrix:
|
Bouwjaar |
Grootte |
Waarde per eenheid (€) |
Waarde (€) |
|
|
Potstal gedeeltelijk open met houten wanden |
2005 |
3308 m2 |
112 |
370.496 |
|
Mestkelder |
2005 |
2610 m3 |
54 |
140.940 |
|
Werktuigenberging open met houten wanden/kapschuur |
2005 |
530 m2 |
107 |
56.710 |
|
= Waarde opstallen |
568.146 |
|||
|
Grond en ondergrond bedrijf |
14.750 m2 |
8 |
118.000 |
|
|
= Waarde onroerende zaak |
686.146 |
In opdracht van belanghebbende is de onroerende zaak door [D] en [A] op 10 januari 2015 opnieuw opgenomen, thans naar de waarde per 1 januari 2012. Het ter zake daarvan op 16 februari 2015 opgemaakte taxatierapport concludeert tot een waarde van € 305.000, te verdelen in € 105.000 voor de potstal, € 50.000 voor de kapschuur en € 150.000 voor erf en ondergrond (bouwblok van circa 10.000 m2). In het rapport zijn de volgende vier referentieverkopen van agrarische bedrijven met toelichting opgenomen:- [b-straat] 56 te [E] . Verkocht op 17 september 2013 voor € 420.000, met 8.700 m2 grond. Betreft melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en erf, almede bedrijfsopstallen met ondergrond en erf. Voor de bedrijfsopstallen en ondergrond is 7.800 m2 toegerekend, de overeengekomen prijs is € 275.000.- [c-straat] 11 te [F] . Verkocht op 1 november 2013 voor € 500.000, met 15.000 m2 grond. Betreft melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin, alsmede de bedrijfsopstallen met ondergrond en erf. Voor de bedrijfsopstallen en ondergrond is 14.000 m2 toegerekend, overeengekomen prijs € 350.000.- [d-straat] 141 te [G] . Verkocht op 10 mei 2012 voor € 295.000, met 6.000 m2. Betreft melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin, almede bedrijfsopstallen met ondergrond en erf. Voor de bedrijfsopstallen en ondergrond is 5.000 m2 toegerekend, overeengekomen prijs € 175.000.- [e-straat] 3 te [H] . Verkocht op 1 februari 2015 voor € 370.000, met 7.000 m2 grond. Betreft melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin, almede bedrijfsopstallen met ondergrond en erf. Voor de bedrijfsopstallen en ondergrond is 6.000 m2 toegerekend, overeengekomen prijs € 205.000.
In hoger beroep heeft belanghebbende een opdrachtbevestiging (“Kostenzusammenstelling / Auftragsänderung Boxenlaufstall”) van de firma [I] , gedateerd 19 oktober 2005, overgelegd. Volgens deze opdrachtbevestiging bedragen de bouwkosten van de bouw van de potstal en de mestkelder € 449.134 exclusief omzetbelasting.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep gewezen op twee referentieverkopen van in de gemeente Westerveld gelegen agrarische bedrijven:- [f-straat] 2 te [J] . Verkocht op 22 mei 2008 voor € 3.113.237, met ongeveer 55 hectare grond. Het betreft een melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin, alsmede bedrijfsopstallen met erf en ondergrond en cultuurgrond. Aan de bedrijfsopstallen is een waarde toegekend van € 180.000. Ondergrond en erf daarvan zijn vastgesteld op 14.000 m2, met een waarde van € 100.000. Volgens de toelichting was sprake van een gedateerd bedrijf met veel asbest en oude opstallen.- [g-straat] 4 te [K] . Verkocht op 2 mei 2011 voor € 1.225.025, met ongeveer 22 ha grond. Het betreft een melkveehouderijbedrijf inclusief bedrijfswoning met ondergrond en tuin. Aan de bedrijfsopstallen is en waarde toegekend van € 225.000. Ondergrond en erf zijn vastgesteld op € 9.250 m2, met een waarde van € 105.000. Volgens de toelichting was sprake van een gedateerd en rommelig bedrijf met veel asbest en met overwegend oude opstallen.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2011.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 305.000. De heffingsambtenaar bepleit, overeenkomstig de beslissing van de Rechtbank, een waarde van € 686.000.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vaststelling van de waarde op € 305.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.