Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7883, 15/00922
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7883, 15/00922
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 4 oktober 2016
- Datum publicatie
- 7 oktober 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:7883
- Zaaknummer
- 15/00922
Inhoudsindicatie
Heffingsambtenaar slaagt in bewijslevering van de vastgestelde WOZ waarde van een woning.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 15/00922
uitspraakdatum: 4 oktober 2016
Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 juni 2015, nummer LEE 14/151, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Grootegast (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 7 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 293.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 juni 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2016 te Leeuwarden. Gelijktijdig heeft het onderzoek plaatsgevonden van het hoger beroep van [A] , kenmerk 15-00923. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigde [B] , bijgestaan door [C] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar is verschenen [D] , bijgestaan door [E] , taxateur, en [F] .
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak aan de [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1999 gebouwde vrijstaande woning met een garage en een tuinhuis/blokhut. De inhoud van de woning is 495 m³. De kaveloppervlakte is 1.328 m².
Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatierapport met dagtekening 18 september 2015 opgesteld door de taxateur [E] , die de onroerende zaak op 2 mei 2013 heeft bezocht. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 321.000. De grond is in dit kader gewaardeerd op € 76 per m² en de inhoud op € 382 per m³. Het onderhoud van het dak, de gevels, de kozijnen en het schilderwerk buiten en binnen wordt als goed omschreven. In de bijbehorende matrix zijn de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de garage, waarvan de kwaliteit als goed is omschreven. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:
[b-straat] 23 te [G] (bouwjaar 1995, inhoud woning 570 m³, kaveloppervlakte 720 m²) verkocht op 17 februari 2011 voor € 290.000. De grond is gewaardeerd op € 107 per m² en de inhoud op € 352 per m3. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd;
[c-straat] 46 te [G] (bouwjaar 2006, inhoud woning 600 m³, kaveloppervlakte 864 m²) verkocht op 27 april 2012 voor € 350.000. De grond is gewaardeerd op € 102 per m² en de inhoud op € 350 per m³. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de garage, waarvan de kwaliteit en het voorzieningenniveau als zeer goed is gewaardeerd en de uitstraling en de doelmatigheid als goed;
[d-straat] 21B te [H] (bouwjaar 1993, inhoud woning 370 m³, kaveloppervlakte 537 m²) verkocht op 15 juni 2012 voor € 255.000. De grond is gewaardeerd op € 120 per m² en de inhoud op € 447 per m³ voor de woning. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd.
In beroep heeft de heffingsambtenaar ook een door [E] opgemaakt taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport met dagtekening 25 februari 2014 concludeert tot een waarde van € 294.000 per de waardepeildatum. Het verschil met het in hoger beroep overgelegde rapport is de waarde van de inhoud van de onroerende zaak, te weten € 316 per m³. De onderbouwende marktgegevens en de daarvan getaxeerde waarden zijn hetzelfde. Aan het in hoger beroep overgelegde taxatierapport zijn wat betreft de waardering van de bijgebouwen kengetallen van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen van 1 mei 2012 toegevoegd. Ook is in het in appel overgelegde taxatierapport een nadere onderbouwing van de grondwaarde gegeven.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [C] ( [I] makelaardij o.z.) met dagtekening 8 juli 2013, waarin de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 260.000. Ten aanzien van de omgeving wordt gesteld dat sprake is van een goede woonstand aan een rustige weg aan de rand van het dorp. In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde drie vergelijkingsobjecten genoemd. Eén daarvan is [a-straat] 34 te [Z] , verkocht voor € 260.000 op 4 september 2009. Een ander vergelijkingsobject is [d-straat] 21B te [H] , dat ook door de taxateur van de heffingsambtenaar wordt gebruikt.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 260.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de bij de herleiding uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten gebruikte vierkantemeterprijzen voor de grond, de daaraan ontleende inhoudsprijzen en de forfaitair bepaalde waarden voor bijgebouwen niet zijn onderbouwd met objectieve toetsbare gegevens. Verder voert belanghebbende onder andere aan dat de waardering van de grond niet inzichtelijk is gemaakt. Ook is hij van mening dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.