Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7884, 15/00923
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7884, 15/00923
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 4 oktober 2016
- Datum publicatie
- 7 oktober 2016
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:7884
- Zaaknummer
- 15/00923
Inhoudsindicatie
Heffingsambtenaar slaagt in bewijslevering van de vastgestelde WOZ waarde van een woning.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 15/00923
uitspraakdatum: 4 oktober 2016
Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 juni 2015, nummer LEE 13/3425, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Grootegast (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 12 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 294.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 juni 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2016 te Leeuwarden. Gelijktijdig heeft het onderzoek plaatsgevonden van het hoger beroep van [A] , kenmerk 15-00922. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigde [B] , bijgestaan door [C] , taxateur. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [D] , bijgestaan door [E] , taxateur, en [F] .
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak aan de [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 2004 gebouwde vrijstaande woning met een garage, een carport en een berging. De inhoud van de woning is 600 m³. De kaveloppervlakte is 499 m². De onroerende zaak heeft een vrij uitzicht.
Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatierapport met dagtekening 18 september 2015 opgesteld door de taxateur, die de onroerende zaak op 23 april 2013 heeft laten bezoeken. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 302.000. De grond is in dit kader gewaardeerd op € 95 per m² en de inhoud op € 386 per m³. Het onderhoud van het dak, de gevels, de kozijnen en het schilderwerk binnen wordt als goed omschreven, het schilderwerk buiten als voldoende. In de bijbehorende matrix zijn het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de woning en garage waarvan de kwaliteit respectievelijk als goed en matig is omschreven. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:
[b-straat] 11 te [G] (bouwjaar 2002, inhoud woning 513 m³, kaveloppervlakte 627 m²) verkocht op 21 september 2010 voor € 340.000. De grond is gewaardeerd op € 120 per m² en de inhoud op € 440 per m³ voor de woning. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de kwaliteit van de woning die als goed is aangemerkt.
[c-straat] 23 te [H] (bouwjaar woning 1995, inhoud woning 570 m³, inpandige garage, kaveloppervlakte 720 m²) verkocht op 17 februari 2011 voor € 290.000. De grond is gewaardeerd op € 107 per m² en de inhoud op € 351 per m3. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd;
[d-straat] 46 te [H] (bouwjaar 2006, inhoud woning 600 m³, kaveloppervlakte 864 m²) verkocht op 27 april 2012 voor € 350.000. De grond is gewaardeerd op € 102 per m² en de inhoud op € 350 per m³. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de garage, waarvan voorzieningenniveau als zeer goed is gewaardeerd en de kwaliteit, uitstraling en de doelmatigheid als goed;
In beroep heeft de heffingsambtenaar ook een door de taxateur [E] opgemaakt taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport met dagtekening 31 januari 2014 concludeert tot een waarde van € 294.000 per de waardepeildatum. Het verschil met het in hoger beroep overgelegde rapport is de hogere waarde van de inhoud van de onroerende zaak, te weten € 388 per m³ en de lagere aan de garage, de carport en de berging toegekende waarden. De onderbouwende marktgegevens zijn hetzelfde. Aan het in hoger beroep overgelegde taxatierapport zijn wat betreft de waardering van de bijgebouwen kengetallen van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen van 1 mei 2012 toegevoegd. Ook is in het in appel overgelegde taxatierapport een nadere onderbouwing van de grondwaarde gegeven.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [C] ( [I] makelaardij o.z.) met dagtekening 8 juli 2013 waarin de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 275.000. Ten aanzien van de omgeving wordt gesteld dat sprake is van een goede woonstand in een woonwijk. Er zijn geen uitgebreide voorzieningen in de directe omgeving. In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde twee vergelijkingsobjecten genoemd. Eén daarvan is [e-straat] 21B te [G] , verkocht op 15 juni 2012 voor € 255.000. Een ander vergelijkingsobject is [f-straat] 6 te [G] , verkocht op 14 december 2012 voor € 240.000.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 275.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de bij de herleiding uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten gebruikte vierkantemeterprijzen voor de grond, de daaraan ontleende inhoudsprijzen en de forfaitair bepaalde waarden voor bijgebouwen niet zijn onderbouwd met objectieve toetsbare gegevens. Ook is hij van mening dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Verder voert belanghebbende aan dat de waardering van de grond niet inzichtelijk is gemaakt en met de ligging in [Z] met een lager voorzieningenniveau als de vergelijkingsobjecten geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.