Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8519, 15/01423
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-10-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8519, 15/01423
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 oktober 2016
- Datum publicatie
- 4 november 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:8519
- Zaaknummer
- 15/01423
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling vrijstaande woning. Gemeente slaagt in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 15/01423
uitspraakdatum: 25 oktober 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
F [X] te [Z]
(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 september 2015, nummer AWB 15/2025, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, voorheen de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist,
(hierna: de heffingsambtenaar)
betreffende na te melden beschikking.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 983.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 865.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 september 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar, mr. [A] en [B] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak is een vrijstaande woning met garage. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1998. De woning heeft een inhoud van 753 m³ en is gelegen op een perceel van 2.040 m².
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 10 juni 2015 door [C] , WOZ-taxateur. In het taxatierapport zijn drie referentieobjecten vermeld, te weten [b-straat] 28 te [D] , verkocht op 20 december 2013 voor € 920.000, [c-straat] 128 te [D] , verkocht op 2 december 2012 voor € 945.000 en [d-straat] 8 te [Z] , verkocht op 11 april 2013 voor € 950.000. Bij de analyse van de verkooptransacties en bij de vergelijking met de onroerende zaak heeft de taxateur dezelfde grondstaffel toegepast, waarbij de toegekende waarde per m² afneemt naarmate de grondkavel groter wordt. In het taxatierapport is de volgende matrix opgenomen. In afwijking van deze matrix is het bouwjaar van de woning aan de [c-straat] 128 niet 1983, maar 2001.
|
Onroerende zaak |
[b-straat] 28 |
[c-straat] 128 |
[d-straat] 8 |
|
|
Inhoud (m³ ) |
753 |
597 |
754 |
585 |
|
Oppervlakte (m²) |
2040 |
1220 |
819 |
1390 |
|
Bouwjaar |
1998 |
1971 Renovatie 2001 |
1983 |
1995 |
|
Transactiedatum |
20-12-2013 |
02-02-2012 |
11-04-2013 |
|
|
€ |
€ |
€ |
€ |
|
|
Transactiesom |
920.000 |
945.000 |
950.000 |
|
|
Na correctie |
943.000 |
921.375 |
955.000 |
|
|
Garage |
15.000 |
15.000 |
30.000 |
30.000 |
|
Carport |
10.000 |
|||
|
Grond (staffel) |
640.500 |
505.000 |
377.600 |
547.500 |
|
Woningwaarde |
380.000 |
423.000 |
503.775 |
377.500 |
|
Woningwaarde per m³ |
505 |
709 |
668 |
645 |
|
Waarde |
1.035.500 |
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De heffingsambtenaar is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 883.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.