Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-01-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:88, 14/00907
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-01-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:88, 14/00907
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 12 januari 2016
- Datum publicatie
- 15 januari 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:88
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2016:1432
- Zaaknummer
- 14/00907
Inhoudsindicatie
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak bij uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer: 14/00907
uitspraakdatum: 12 januari 2016
Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 31 juli 2014, nummer AWB LEE 13/345, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 20 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 513.000.
Bij de uitspraak van 27 december 2012 op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde is verminderd tot op € 459.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 31 juli 2014 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot op € 419.000, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van € 36,40 en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2015 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord de echtgenote van belanghebbende, alsmede [A] en [B] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Het onderzoek ter zitting is geschorst.
Op 8 juni 2015 heeft de heffingsambtenaar stukken ingestuurd. Hierop heeft belanghebbende bij brief van 23 juni 2015 gereageerd. Zijn reactie daarop heeft de heffingsambtenaar op 10 juli 2015 ingestuurd. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 25 juni 2015 afgezien van een nadere mondelinge behandeling.
Het Hof heeft belanghebbende in kennis gesteld van zijn voornemen om het onderzoek te sluiten, tenzij belanghebbende voor 20 september 2015 schriftelijk zou laten weten een vervolg van de mondelinge behandeling te wensen. Belanghebbende heeft verzocht deze termijn te verlengen tot 25 september 2015. Dit heeft het Hof toegestaan. Belanghebbende heeft vervolgens te kennen gegeven een nadere mondelinge behandeling te willen.
Op 27 november 2015 heeft belanghebbende nadere stukken ingestuurd. Het onderzoek ter zitting is hervat op 8 december 2015 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, zijn echtgenote en [C] , alsmede [A] namens de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
Het Hof heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 2003, met een aangebouwde woonruimte van 40 m3 en een aangebouwde garage. Het hoofdgebouw van de woning heeft een inhoud van circa 635 m3. De woning ligt op een perceel van 1.171 m2. De woning ligt in de wijk [D] te [Z] .
De wijk [D] is gelegen op twee schiereilandjes en telt in totaal zestig vrijstaande woningen. Aan de andere kant van het water ligt een mestvergistingsinstallatie aan het [a-kanaal] te [Z] . Sinds 2008 ondervinden de bewoners van de wijk [D] in toenemende mate overlast van deze mestvergistingsinstallatie. Deze overlast betreft geluids- en stankoverlast. Ook treden er stroomstoringen op. Sommige bewoners hebben gezondheidsklachten. De wijk [D] is herhaaldelijk, ook voorafgaand aan de hierna vermelde calamiteit, negatief in het nieuws geweest.
Op 19 januari 2012 heeft zich een calamiteit met de mestvergistingsinstallatie voorgedaan. Er heeft een lekkage plaatsgevonden, waardoor biogas in de omgeving is verspreid. Een deel van de wijk [D] is ontruimd. Naar aanleiding hiervan heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van alle zestig woningen van de wijk [D] voor het kalenderjaar 2012 opnieuw in kaart gebracht. Dienaangaande heeft hij een spreadsheet overgelegd. Er is eerst gekeken of de beschikte waarden voor het kalenderjaar 2012 op de juiste bedragen waren vastgesteld. Daarbij is gecontroleerd of de juiste objectkenmerken zoals inhoud, oppervlakte en ligging zijn toegepast. Deze controle heeft geleid tot de in kolom M van die spreadsheet opgenomen bedragen. De waarde van de woning van belanghebbende is in die kolom vastgesteld op € 513.000. Vervolgens is een aftrek wegens overlast toegepast op de in kolom M vermelde bedragen. Deze aftrek varieert ten aanzien van alle zestig woningen van 9,9% tot 11,15%. Ten aanzien van de woning van belanghebbende geldt een percentage van 10,53. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in zijn uitspraak op bezwaar verminderd tot op € 459.000. In de toelichting op de spreadsheet is het volgende opgenomen:
‘De correctie voor de overlast die er is in de wijk [D] hebben we dus gecorrigeerd over de waarde die in klom M staat en niet over de in eerste instantie beschikte waarde.
Voor alle woningen die gelegen zijn in de wijk [D] is de waarde opnieuw berekend, ook voor de objecten waarvoor geen bezwaar is gemaakt. De objecten waarvoor geen bezwaar was gemaakt, hebben voor 1 januari 2011 geen verlaging gekregen omdat de waardedaling niet door de ambtshalve grens van 20% kwam. Deze correctie zij voor die woningen uiteraard wel voor peildatum 1 januari 2012 meegenomen in de waardering ‘
Belanghebbende heeft de woning op 17 mei 2010 gekocht voor € 525.000.
Na aankoop bleek dat de woning diverse bouwkundige gebreken heeft, waarmee belanghebbende ten tijde van de aankoop niet bekend was. Zo bleek de afvoer van de badkamer op de eerste etage en het dak en de goten constructieve gebreken te hebben. In het jaar 2011 is het constructiegebrek aan voormelde afvoer verholpen. Tevens is toen de in 2.1 genoemde aanbouw gerealiseerd. [E] BV heeft naar aanleiding van een op 25 april 2012 uitgevoerde bouwkundige inspectie en een op 8 juni 2012 uitgevoerd bouwkundig onderzoek een rapport uitgebracht. Daarin zijn diverse gebreken van de woning opgesomd (onder andere de constructieve gebreken van de goten en van het dak, gebrekkig hang- en sluitwerk, gebreken aan wand- en vloertegels in de badkamer, keuken en woonkamer, gebreken aan kozijnen en pui, slordig afgewerkte plinten en sierlijsten en een niet vorstvrije garage). De herstelkosten van daarin opgesomde gebreken zijn in het rapport begroot op € 103.250, exclusief omzetbelasting.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak opnieuw laten taxeren. De onroerende zaak is daartoe inpandig opgenomen. De onroerende zaak is per waardepeildatum 1 januari 2011 en toestandsdatum 1 januari 2012 voor de Wet WOZ in hoger beroep door de heffingsambtenaar gewaardeerd op € 359.000. Daarbij heeft de heffingsambtenaar een aftrek van € 100.000 toegepast voor de verborgen gebreken. De inhoud van het hoofdgebouw is vastgesteld op 635 m³.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak bij uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij stelt dat wegens stank- en geluidsoverlast, gezondheidsklachten, gezondheidsrisico’s en het negatieve imago door de aanwezigheid van de mestvergistingsinstallatie in de nabijheid van de wijk, alsmede wegens de met de overlast samenhangende rompslomp en wegens de (bouwkundige) gebreken van de woning (waaronder de afwezigheid van twee slaapkamers op de zolderetage) de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2012 op circa € 111.500 vastgesteld moet worden. Belanghebbende verwijst daarvoor naar het op 24 november 2015 opgemaakte taxatierapport van [C] . De woning is daarin per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op 1 januari 2011 gewaardeerd op € 333.000. Voor de overlast in verband met de mestvergistingsinstallatie heeft [C] een aftrek van € 77.000 toegepast, zodat zijn taxatie uitkomt op € 256.000.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot op € 111.500 en tot een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.
De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag eveneens bevestigend. In hoger beroep concludeert hij tot een waarde van de woning van € 359.000 voor het kalenderjaar 2012. Hij stelt dat in die waardebepaling voldoende rekening is gehouden met alle overlast en met alle ten tijde van de aankoop niet zichtbare gebreken van de woning. De conclusies van de heffingsambtenaar luiden, met uitzondering van de geconcludeerde waarde, gelijk aan die van belanghebbende.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.