Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-11-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8882, 14/00533 t/m 14/00536
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-11-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8882, 14/00533 t/m 14/00536
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 8 november 2016
- Datum publicatie
- 18 november 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:8882
- Zaaknummer
- 14/00533 t/m 14/00536
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Objectafbakening. Descente door raadsheer-commissaris. Waardebepaling in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 14/00533, 14/00534, 14/00535 en 14/00536
uitspraakdatum: 8 november 2016
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 13 maart 2014, nummers AWB 13/3504 tot en met 13/3507, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 145 en [a-straat] 147 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 484.000 respectievelijk op € 86.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2010 vastgesteld op € 382,36 respectievelijk op € 67,94.
De heffingsambtenaar heeft daarnaast bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 145 en [a-straat] 147 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 491.000 respectievelijk € 88.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2011 vastgesteld op € 417,35 respectievelijk op € 74,80.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarden van [a-straat] 145 voor de jaren 2010 en 2011 verminderd tot € 449.000, de betreffende opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd en de voor de jaren 2010 en 2011 voor [a-straat] 147 vastgestelde waarden en aanslagen OZB gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 13 maart 2014 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 december 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen [A] namens belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (taxateur).
Het Hof heeft het onderzoek ter zitting op de voet van artikel 8:64 Algemene wet bestuursrecht (Awb) geschorst en tevens bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat en in verband daarmee op grond van artikel 8:108 in verbinding met artikel 8:12 Awb een raadsheer-commissaris aangewezen, die een deel van het vooronderzoek zal verrichten.
Op 9 december 2015 heeft de raadsheer-commissaris ter plaatse van de onroerende zaken [a-straat] 145 en [a-straat] 147 in het bijzijn van partijen en de griffier een onderzoek ingesteld. Van de bevindingen door de raadsheer-commissaris is een proces-verbaal opgemaakt dat op 21 december 2015 aan partijen is verzonden.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2016 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord [A] . Namens de heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niemand verschenen.
Van het verhandelde ter zitting van 3 december 2015 is een proces-verbaal opgemaakt dat op 15 september 2016 aan partijen is verzonden. Van het verhandelde ter zitting van 22 september 2016 is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
Na de zitting van 22 september 2016 zijn door het Hof op 26 september 2016 nog nadere stukken van belanghebbende ontvangen. Deze hebben het Hof geen aanleiding gegeven het onderzoek op de voet van artikel 8:68 Awb te heropenen.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 145 te [Z] (hierna: de woning). De woning, genaamd “ [D] ”, is een halfvrijstaand herenhuis, gebouwd rond 1828 en is aan de binnenzijde van de dijk op rijbaanhoogte gelegen. De rechterzijgevel van de woning sluit aan tegen de voormalige T-boerderij [a-straat] 147 (hierna: de woonboerderij). Aan de achterzijde van de woonboerderij is een zogenaamde deel (hierna: de deel) aangebouwd. De deel heeft geen eigen kookgelegenheid en er zijn geen sanitaire voorzieningen aanwezig. De oppervlakte van het gehele perceel, inclusief bijbehorende (onder)gronden, bedraagt 19.679 m².
De woning heeft een oppervlakte van 179 m² en een inhoud van 1.300 m³. De woonboerderij heeft een oppervlakte van 129 m² en een inhoud van 385 m³. De deel heeft een oppervlakte van 140 m² en een inhoud van 780 m³.
De woning is als rijksmonument opgenomen in het register van beschermde monumenten ingevolge artikel 6 van de Monumentenwet 1988.
Bij beschikking van 11 september 2007 zijn de woning en de woonboerderij met ingang van 17 november 2007 aangemerkt als een landgoed als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 484.000. Tevens heeft hij bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, de waarde van de woning voor het jaar 2011 vastgesteld op € 491.000.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woonboerderij bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 86.000. Tevens heeft hij bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, de waarde van de woonboerderij voor het jaar 2011 vastgesteld op € 88.000.
Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikkingen bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden voor de woning voor beide jaren verminderd tot € 449.000 en de voor de woonboerderij vastgestelde waarden gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft voor de waardevaststelling van de woning gebruik gemaakt van de volgende verkoopgegevens van vrijstaande vergelijkingspanden:
|
Jaar |
Adres |
Bouwjr |
Inhoud |
Opp. |
Datum |
Verkoopprijs |
|
2010 |
[b-straat] te [E] |
±1650 |
1.590 m³ |
3.335 m² |
30-06-2008 |
€ 900.000 |
|
2010 |
[c-straat] 18 te [Z] |
1992 |
750 m³ |
5.390 m² |
18-08-2009 |
€ 935.000 |
|
2010 |
[a-straat] 101 te [Z] |
1935 |
840 m³ |
995 m² |
01-10-2009 |
€ 840.000 |
|
2011 |
[c-straat] 18 te [Z] |
1992 |
750 m³ |
5.390 m² |
18-08-2009 |
€ 935.000 |
|
2011 |
[a-straat] 101 te [Z] |
1935 |
840 m³ |
995 m² |
01-10-2009 |
€ 840.000 |
De heffingsambtenaar heeft bij zijn waardering van de woning in verband met de in 2.3 bedoelde rangschikking de waarde van de onbebouwde delen van de grond buiten aanmerking gelaten op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Hij heeft voorts rekening gehouden met een op artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ, gebaseerde instandhoudingsfactor van 0,6 en de waarden van de woning voor de jaren 2009 en 2010, na uitspraak op bezwaar, als volgt vastgesteld, waarbij hij in het kader van de objectafbakening de deel tot de woning heeft gerekend:
Bruto inhoud 1.300 m³ á € 385 € 500.500
Deel 780 m³ á € 170 € 132.600
Berging 15 m² á € 150 € 2.250
€ 635.350
Grond 319 m² € 113.320
Totaalwaarde € 748.670
Totaalwaarde, rekening houdend met instandhoudingsfactor 0,6 € 449.202
Voor de berekening van de grondwaarde heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd.
De heffingsambtenaar heeft voor de waardevaststelling van de woonboerderij gebruik gemaakt van de volgende verkoopgegevens van vergelijkingspanden:
|
Jaar |
Adres |
Bouwjr |
Inhoud |
Opp. |
Datum |
Verkoopprijs |
|
2010 |
[c-straat] 87 te [Z] |
1948 |
297 m³ |
367 m² |
02-06-2009 |
€ 234.500 |
|
2010 |
[d-straat] 67 te [Z] |
1900 |
300 m³ |
79 m² |
16-12-2009 |
€ 167.000 |
|
2011 |
[c-straat] 87 te [Z] |
1948 |
297 m³ |
367 m² |
02-06-2009 |
€ 234.500 |
|
2011 |
[d-straat] 67 te [Z] |
1900 |
300 m³ |
79 m² |
16-12-2009 |
€ 167.000 |
De heffingsambtenaar heeft ook hier bij zijn waardering in verband met de in 2.3 bedoelde rangschikking de waarde van de onbebouwde delen van de grond buiten aanmerking gelaten op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Verder heeft hij bij de waardevaststelling van de woonboerderij rekening gehouden met een op artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ, gebaseerde instandhoudingsfactor van 0,6 en de waarden van de woonboerderij voor de jaren 2009 en 2010, als volgt vastgesteld, waarbij hij bij de objectafbakening de deel niet tot de woonboerderij heeft gerekend:
Jaar 2009:
Bruto inhoud 385 m³ á € 235 € 90.475
Grond 129 m² € 54.335
Totaalwaarde € 144.810
Totaalwaarde, rekening houdend met instandhoudingsfactor 0,6 € 86.886
Jaar 2010:
Bruto inhoud 385 m³ á € 240 € 92.400
Grond 129 m² € 54.335
Totaalwaarde € 146.735
Totaalwaarde, rekening houdend met instandhoudingsfactor 0,6 € 88.041
Daarbij heeft de heffingsambtenaar – naar ter zitting van de Rechtbank in een WOZ-procedure voor jaar 2008 is komen vast te staan – ten onrechte nog geen rekening gehouden met de waarde van de boven de woonboerderij gelegen zolder.
Voor de berekening van de grondwaarde heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd.
Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar bij de Rechtbank in beroep gekomen. Zij heeft daarbij ter ondersteuning van haar waardestandpunten een op 21 mei 2014 door [F] (WOZ taxateur) opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport wordt met inachtneming van de Wet WOZ geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning per 1 januari 2009 van € 472.650 en per 1 januari 2010 van € 434.200. Na toepassing van de instandhoudingsfactor van 0,6 bedraagt de gezochte waarde voor de woning in de optiek van deze taxateur dan € 283.590 respectievelijk € 260.520. In het taxatierapport is één referentieverkoop vermeld, te weten van [e-straat] 19 te [G] (bouwjaar 1751, inhoud 700 m³, perceel 1.233 m²) welk object op 23 maart 2013 voor € 420.000 werd verkocht. Daarbij wordt in het rapport de navolgende opmerking gemaakt:
“Wanneer het referentieobject qua inhoud en perceel en transactieperiode wordt genivelleerd tot 1 januari 2009/2010 vertegenwoordigd (sic) het een gelijke waarde als het getaxeerde.”
De waarde in het economisch verkeer van de woonboerderij – vóór toepassing van de instandhoudingsfactor – is door [F] in een rapport van eveneens 21 mei 2014, in het kader van de WOZ per 1 januari 2010 getaxeerd op 254.950 en per 1 januari 2011 op € 235.480. In het taxatierapport is één referentieverkoop vermeld, te weten van [f-straat] 293 te [H] (bouwjaar 1858, inhoud 435 m³, perceel 103 m²) welk object op 19 december 2010 voor € 174.000 werd verkocht.
In de taxatierapporten van [F] is de deel tot de woonboerderij (nr. 147) gerekend. Dit in tegenstelling in zoverre tot de taxaties door (de taxateur van) de heffingsambtenaar, die de deel tot de woning (nr. 145) heeft gerekend.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de deel geen zelfstandige onroerende zaak is als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder c, Wet WOZ, doch dat de deel behoort tot de woning (nr. 145), en dat de heffingsambtenaar de door hem – na uitspraak op bezwaar – verdedigde waarden van de woning per 1 januari 2009 en per 1 januari 2010 alsook de betreffende waarden van de woonboerderij per 1 januari 2009 en 1 januari 2010, aannemelijk heeft gemaakt.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is primair of de heffingsambtenaar is uitgegaan van een juiste objectafbakening. Meer in het bijzonder is in geschil het antwoord op de vraag of de deel behoort bij de woning, zoals de heffingsambtenaar stelt, dan wel bij de woonboerderij, zoals belanghebbende verdedigt. Verder is in geschil of de heffingsambtenaar de voor waardepeildatum 1 januari 2009 en waardepeildatum 1 januari 2010 vastgestelde waarden voor de woning en de woonboerderij – zoals deze luiden na uitspraak op bezwaar – te hoog heeft vastgesteld.
Dat de woning en de woonboerderij in het kader van de objectafbakening van artikel 16 Wet WOZ als afzonderlijke onroerende zaken zijn aan te merken, is tussen partijen niet in geschil. Daarnaast is ook de door de heffingsambtenaar gehanteerde instandhoudingsfactor niet in geschil.
Belanghebbende stelt dat de deel bij de woonboerderij behoort, en verdedigt een waarde voor de woning, exclusief de deel, na toepassing van de instandhoudingsfactor, op waardepeildatum 1 januari 2009 van € 283.590 en op waardepeildatum 1 januari 2010 van € 260.520. Indien de deel wel bij de waardering van de woning zou moeten worden betrokken, staat belanghebbende in beide gevallen een waarde voor van € 351.120. Als gevolg van de onjuiste objectafbakening zijn ook de door de heffingsambtenaar voor de woonboerderij vastgestelde waarden onjuist.
De heffingsambtenaar stelt dat de deel terecht bij de waardering van de woning is betrokken, en verdedigt waarden, na toepassing van de instandhoudingsfactor, van de woning inclusief deel van € 449.000 op beide waardepeilmomenten, en (minimale) waarden van de woonboerderij op 1 januari 2009 van € 86.000 en op 1 januari 2010 van € 88.000, in welke waardering ten onrechte nog geen rekening is gehouden met de waarde van de zolder.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vernietiging en vermindering van de WOZ-beschikkingen en de OZB-aanslagen.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.