Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9283, 15/01213
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9283, 15/01213
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 22 november 2016
- Datum publicatie
- 2 december 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:9283
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2015:4751, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 15/01213
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kampeerboerderij. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/01213
uitspraakdatum: 22 november 2016
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 juli 2015, nummer AWB 15/248, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 186 (3) te [Z] (hierna: de kampeerboerderij), per waardepeildatum
1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 502.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting van de gemeente Ede aan belanghebbende bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 1 december 2014 de beschikte waarde en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 juli 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Nadien heeft belanghebbende nog een nader stuk met dagtekening 11 augustus 2016 ingezonden.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , gemachtigde van belanghebbende en bijgestaan door [B] , taxateur van belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een kampeerboerderij, gelegen aan de [a-straat] 186 (3) te [Z] . De kampeerboerderij, gebouwd in 2009, beschikt over 60 slaapplaatsen, een recreatie/eetzaal, een ingerichte keuken, 6 toiletten en douches (waaronder een invalidendouche en -toilet), een sport- en speelterrein, een terras en een ruime parkeermogelijkheid. Voorts beschikt de kampeerboerderij over centrale verwarming en is deze toegankelijk voor mindervaliden. De kampeerboerderij is gelegen in een bosrijke omgeving en heeft een directe aansluiting op een doorgaande provinciale weg.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
Partijen houdt verdeeld de waarde ingevolge de Wet Woz van de kampeerboerderij per de waardepeildatum van 1 januari 2013.
Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – gesteld dat het onjuist is uit te gaan van de door de heffingsambtenaar gestelde aangepaste bezetting en omzet, omdat de werkelijk behaalde omzet en operationele cashflow volgens het door hem overgelegde overzicht veel lager zijn. Volgens dit overzicht is de omzet in de jaren 2012 tot en met 2014 gedaald van € 80.528 tot € 70.186. Uitgaande van de in 2012 behaalde omzet van € 80.528 berekent belanghebbende een operationele cashflow van € 39.741 en, rekening houdend met een kapitalisatiefactor van 10,8 en 7 percent (7/107 deel) kosten, een waarde van € 401.000. Volgens belanghebbende gaat de heffingsambtenaar bij de bezettingsgraad er ten onrechte van uit dat er bij verhuur altijd sprake is van 60 (de maximale bezetting) betalende personen. Dat is volgens belanghebbende niet het geval. Uitgaande van de modelmatige benadering overeenkomstig de Taxatiewijzer recreatie komt de waarde maximaal uit op € 436.000 respectievelijk maximaal op € 459.000.
De heffingsambtenaar heeft – eveneens zakelijk weergegeven – gesteld dat uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de kampeerboerderij op de peildatum € 608.000 bedraagt, zodat de beschikte waarde van € 502.000 niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft hiertoe in het taxatierapport eerst de modelmatig berekende operationele cashflow vastgesteld op € 40.984. Deze is gebaseerd op de gemiddelde bezettingsgraad, tarieven en lasten voor de exploitatie van vergelijkbare onroerende zaken in de provincie Gelderland. Daarbij is hij uitgegaan van een opbrengst per eenheid (overnachting) van € 17,18 en een bezettingsgraad van 25,3 percent. De operationele cashflow is met een factor 12 (kapitalisatiefactor) vermenigvuldigd en vervolgens verminderd met 7 percent (7/107 deel) aan kosten. Dit resulteert in een waarde van € 459.000.
Vervolgens heeft de heffingsambtenaar een aangepaste (in de ogen van de heffingsambtenaar objectief realiseerbare) operationele cashflow berekend van € 67.614, door uit te gaan van een aangepaste bezettingsgraad van 41,75 percent en de tarieven en lasten voor de exploitatie van vergelijkbare onroerende zaken in de provincie Gelderland. Na toepassing van de kapitalisatiefactor van 12 en rekening houdend met kosten, berekent de heffingsambtenaar aldus een waarde van € 758.000.
De waarde van de kampeerboerderij heeft de taxateur van de heffingsambtenaar uiteindelijk berekend door uit te gaan van een cashflow van € 54.299, wat het gemiddelde is van de hiervoor genoemde modelmatige operationele cashflow en de aangepaste operationele cashflow. Rekening houdend met een kapitalisatiefactor van 12 en met 7 percent kosten, bedraagt de waarde volgens het taxatierapport dan € 608.000.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de beschikking tot een naar een waarde van € 401.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerendezaakbelasting, tot vergoeding van de proceskosten en tot vergoeding van het griffierecht (Rechtbank en Hof).
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.