Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-12-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9999, 15/01587
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-12-2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9999, 15/01587
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 13 december 2016
- Datum publicatie
- 23 december 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2016:9999
- Zaaknummer
- 15/01587
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling vrijstaande woning. Eigen aankoopcijfer hoger dan WEV? Schending meerderheidsregel? Waardebepaling in goede justitie.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummer 15/01587
uitspraakdatum: 6 december 2016
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 november 2015, nummer UTR 15/1735, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 45 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 429.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) ter zake van de eigendom van de onroerende zaak vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 november 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] en [D] , taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak is een in 2004 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel, carport, terrasoverkapping en een garage. De woning heeft een vloeroppervlakte van 181 m2 en is gelegen op een perceel van 595 m2.
Belanghebbende heeft de woning op 2 september 2013 gekocht voor de koopsom van € 450.000 k.k.
Als vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende de navolgende onroerende objecten aangedragen:
- [b-straat] 4, levering op 21 november 2013, verkoopprijs € 425.000, bouwjaar 2003, oppervlakte woonhuis 225 m2 en een perceelsoppervlakte van 613 m2,
- [c-straat] 24, levering 7 maart 2014, verkoopprijs € 450.000, oppervlakte woonhuis 290 m2 en een perceelsoppervlakte van 1.127 m2,
- [c-straat] 32, levering op 3 september 2013, verkoopprijs € 435.000, oppervlakte woonhuis 200 m2 en een perceelsoppervlakte van 986 m2,
- [c-straat] 3, levering op 26 februari 2013, verkoopprijs € 440.000, oppervlakte woonhuis 375 m2 en een perceelsoppervlakte van 1.296 m2.
De onroerende zaken [a-straat] 43, 45, 47 en 49 hebben de volgende kenmerken:
nr. 43: bouwjaar 2007, oppervlakte woonhuis 142 m2, perceelsoppervlakte 748 m2, garage, overkapping en dakkapel,
nr. 45: bouwjaar 2004, oppervlakte woonhuis 181 m2, perceelsoppervlakte 595 m2, garage, carport, terrasoverkapping en dakkapel,
nr. 47: bouwjaar 2005, oppervlakte woonhuis 196 m2, perceelsoppervlakte 625 m2, garage en dakkapel,
nr. 49: bouwjaar 2003, oppervlakte woonhuis 195 m2, perceelsoppervlakte 891 m2, garage en dakkapel.
De toegekende WOZ-waarden per de waardepeildatum bedragen achtereenvolgens € 336.000, € 429.000, € 351.00 en € 374.000.
Belanghebbende heeft een civielrechtelijke procedure gestart om de koopovereenkomst van de onroerende zaak te ontbinden. Op 23 december 2015 heeft de Rechtbank, afdeling Civiel recht, handelskamer, vonnis gewezen en de koopovereenkomst van de onroerende zaak ontbonden. Een kopie van dat vonnis, waarin de gegevens van de wederpartij onleesbaar zijn gemaakt, behoort tot de gedingstukken. De Rechtbank heeft de navolgende, door belanghebbende en zijn partner als eisers gestelde tekortkomingen beoordeeld:
- kosten cv
- ontbreken politiekeurmerk
- ondeugdelijke constructie veranda en carport
- toegangspoort
- structurele geluidsoverlast
De Rechtbank heeft de kosten van herstel van de voormelde tekortkomingen op ten minste € 27.822,37 geschat. Aan de geluidsoverlast van de buren is geen bedrag toegerekend.
De wederpartij van belanghebbende heeft tegen het vonnis, dat niet bij voorraad uitvoerbaar is verklaard, hoger beroep ingesteld. Op dat hoger beroep is nog geen arrest gewezen.
Belanghebbende verblijft nog steeds in de onroerende zaak, die nog steeds zijn eigendom is. Aan het vonnis van de Rechtbank is nog geen uitvoering gegeven, hangende de uitkomst van het hoger beroep.
De buren van belanghebbende, zowel die woonachtig op [a-straat] nr. 43 als die op [a-straat] nr. 47, hebben een meervoudig gehandicapt kind. Deze kinderen worden afzonderlijk via een busje ’s ochtends opgehaald en aan het einde van de middag weer thuis gebracht.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Tevens is de toepasselijkheid van de meerderheidsregel in geschil.
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot een bedrag van € 370.000, alsmede tot vergoeding van de proceskosten en van griffierecht (Rechtbank en Hof).
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.