Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-11-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10142, 16/00995 tm 16/01002
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-11-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10142, 16/00995 tm 16/01002
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 21 november 2017
- Datum publicatie
- 24 november 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:10142
- Zaaknummer
- 16/00995 tm 16/01002
Inhoudsindicatie
Bewijs dat een winkelstrip met 8 units op een lagere WOZ-waarde moet worden vastgesteld dan de rechtbank al heeft vastgesteld, is niet geleverd.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummers 16/00995 tot en met 16/01002
uitspraakdatum: 21 november 2017
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 23 juni 2016, nummers LEE 15/3121, 15/3122, 15/3123, 15/3124, 15/3125, 15/3126, 15/3127 en 15/3128, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de acht onroerende zaken, gelegen aan de [a-straat] nummers 86, 104, 106, 108, 110, 112, 114 en 116 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de waarde van twee onroerende zaken verminderd en de waarde van de overige onroerende zaken gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarden van de acht onroerende zaken verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de appartementsrechten van acht onroerende zaken (winkels), gebouwd rond 1968. De winkels behoren tot een zogenoemde winkelstrip welke gelegen is op de begane grond van een flatgebouw aan de [a-straat] , nummers 86, 104, 106, 108, 110, 112, 114, en 116, in de wijk [B] te [A] . Belanghebbende heeft de onroerende zaken in april 2014 op een executieveiling gezamenlijk gekocht voor € 293.000. Tot het flatgebouw behoren ook boven de winkels gelegen woningen.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 november 2015 door [C] . Hierin zijn de volgende kenmerken van de onroerende zaken vermeld. In de kolom BVO is de bruto vloeroppervlakte vermeld (in m²). In de laatste twee kolommen zijn de bij beschikking en bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden vermeld (in €). De waarde van de onroerende zaken is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode). Hiertoe zijn tevens huurcijfers van vergelijkbare onroerende zaken in het rapport vermeld.
|
Nummer |
Kenmerken |
Totaal BVO |
Beschikking |
Uitspraak op bezwaar |
|
86 |
Omvat nummers 86 tot en met 100. BVO winkel 544 m², opslag 160 m², kantoor 12 m² en kantine 27 m2. |
743 |
352.000 |
270.000 |
|
104 |
Omvat nummers 102 en 104 BVO winkel 138 m², werkruimte 37 m², kantoor 7 m² |
182 |
123.000 |
95.000 |
|
106 |
BVO winkel 90 m² |
90 |
71.000 |
71.000 |
|
108 |
BVO winkel 92 m² |
92 |
72.000 |
72.000 |
|
110 |
BVO winkel 74 m², opslag 17 m2 |
91 |
65.000 |
65.000 |
|
112 |
BVO winkel 55 m², opslag 30 m² |
85 |
71.000 |
71.000 |
|
114 |
BVO winkel 44 m², opslag 47 m² |
91 |
59.000 |
59.000 |
|
116 |
BVO Cafetaria 33 m², bar 66 m² |
99 |
78.000 |
78.000 |
|
781.000 |
De onroerende zaak [a-straat] 86 stond op de peildatum leeg (sinds augustus 2012) en is met ingang van februari 2017 weer gedeeltelijk verhuurd. De onroerende zaak [a-straat] 102/104 stond eveneens op de peildatum leeg (sinds november 2009). Deze zaak is in de loop van 2014 door het aanbrengen van scheidingswanden (weer) gesplitst in twee afzonderlijk te verhuren ruimtes. Deze zijn met ingang van mei 2015 (nummer 102) en februari 2016 (nummer 104) weer verhuurd.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden heeft belanghebbende in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 november 2015 door [D] . De hierin vermelde oppervlakten zijn enigszins kleiner dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde oppervlakten. In het rapport wordt opgemerkt dat de onderhoudstoestand redelijk is in verhouding tot de ouderdom van de onroerende zaken, dat het hoge dak moet worden vervangen (kosten € 67.611), dat zich asbesthoudende leidingen in het gebouw bevinden, dat de riolering matig is en dat het terrein aan de achterzijde opnieuw moet worden bestraat. Ook belanghebbende heeft de HWK-methode toegepast, waarbij telkens een bruto kapitalisatiefactor van 11,6 is gehanteerd. Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor is telkens uitgegaan van een leegstandspercentage van 25, behoudens bij de onroerende zaak [a-straat] 102/104, waarbij van 20 percent leegstand is uitgegaan.
In het taxatierapport van belanghebbende zijn de in de onderstaande tabel vermelde waarden van de onroerende zaken vermeld, waarbij de aanpassingen in hoger beroep in de laatste twee kolommen zijn opgenomen.
|
Nummer |
Oppervlakte in beroep |
Waarde in beroep |
Oppervlakte in hoger beroep |
Waarde in hoger beroep |
|
86 |
678 |
212.000 |
678 |
212.000 |
|
104 |
174 |
74.000 |
174 |
74.000 |
|
106 |
90 |
41.000 |
85 |
39.000 |
|
108 |
90 |
41.000 |
85 |
39.000 |
|
110 |
90 |
41.000 |
86 |
41.000 |
|
112 |
85 |
42.000 |
85 |
42.000 |
|
114 |
90 |
42.000 |
85 |
39.000 |
|
116 |
99 |
66.000 |
93 |
62.000 |
|
559.000 |
548.000 |
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet tot te hoge bedragen zijn vastgesteld. Ook heeft de Rechtbank geoordeeld dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarden niet te laag zijn. Vervolgens heeft de Rechtbank de waarde van de acht onroerende zaken in goede justitie vastgesteld op € 230.000 (nummer 86), € 57.000 (nummers 104 tot en met 144) en € 66.000 (nummer 116). In totaal is dit € 638.000.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaken [a-straat] nummers 86, 106, 108, 110, 112, 114 en 116 op waardepeildatum.
Met betrekking tot de onroerende zaak nummer 104 heeft de Rechtbank met inachtneming van artikel 18, derde lid, van de wet WOZ geoordeeld dat deze onroerende zaak ten onrechte samen met nummer 102 als één onroerende zaak is aangemerkt omdat de oorspronkelijk samengevoegde delen in de loop van het jaar 2014 door middel van het aanbrengen van een scheidingswand weer in twee zelfstandige units zijn gesplitst. Vervolgens heeft de Rechtbank de objectafbakening beperkt tot nummer 104 en de vastgestelde waarde daarvan verminderd tot € 57.000. In hoger beroep heeft belanghebbende geen aangepaste taxatie van deze onroerende zaak ingebracht. Desgevraagd heeft belanghebbende verklaard dat hij zich in hoger beroep voor nummer 104 bij de door de Rechtbank vastgestelde waarde aansluit. Gelet hierop is de door de Rechtbank voor nummer 104 vastgestelde waarde niet meer in geschil
Met betrekking tot de overige onroerende zaken concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de gezamenlijk waarde van de acht onroerende zaken op in totaal € 548.000, verdeeld over de acht onroerende zaken zoals hierboven onder de feiten is vermeld. Hij wijst erop dat de voor alle acht gezamenlijk verhuurbare oppervlakte in totaal ongeveer 7% kleiner is dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte, dat hij de onroerende zaken op een openbare veiling heeft gekocht, waar op zakelijke wijze prijsvorming plaatsvindt, dat een gedeelte van het (grote) pand [a-straat] 86 pas in februari 2017 na langjarige leegstand weer is verhuurd, dat een aantal huurders een huurachterstand heeft, dat er een groot leegstandsrisico bestaat, dat vervanging van de aanwezige asbestbuizen erg kostbaar is en dat de financiële kas van de vereniging van eigenaren (VVE) deze kosten niet kan dragen, dat de winkelstrip samen met de bovengelegen woonappartementen één geheel vormt, hetgeen een waardeverminderend effect heeft omdat de winkels daardoor veel moeten bijdragen aan de woonwensen van de bewoners, dat de vergelijkingspanden geen asbestleidingen hebben en evenmin (mogelijk) onveilige balkons en dat het dak toe is aan een nieuwe dakbedekking.
De heffingsambtenaar conformeert zich aan de door de Rechtbank vastgestelde waarden en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.