Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-01-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:262, 15/01090 en 15/01093
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-01-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:262, 15/01090 en 15/01093
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 19 januari 2017
- Datum publicatie
- 23 januari 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:262
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNNE:2015:3117, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 15/01090 en 15/01093
Inhoudsindicatie
Door aardbeving van 16 augustus 2012 is de staat van de woning gewijzigd en moet rekening worden gehouden met een waardevermindering. Het Hof schat de schade op € 10.000, een imagoschade van 5% en een rompslompschade van € 2.500.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummers 15/01090 en 15/01093
uitspraakdatum: 19 januari 2017
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond (hierna: de heffingsambtenaar)
en op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 juli 2015, nummer LEE 13/2663, in het geding tussen belanghebbende respectievelijk de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 54 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 204.000.
Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Tegen deze uitspraak is beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 juli 2015 gegrond verklaard en de waarde verminderd tot een bedrag van € 181.000.
Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben beiden tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en hebben ieder een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigden mr. [A] en mr. [B] , bijgestaan door mr. [C] en [D] , taxateur. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [E] (hierna: de heffingsambtenaar), en mr. [F] , bijgestaan door [G] , taxateur.
De zaken zijn ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken van [H] , nummers 15/01088 en 15/01092, en [I] , nummers 15/01089 en 15/01091. Ook in deze zaken is door zowel de heffingsambtenaar als door de betreffende belanghebbende hoger beroep ingesteld.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak [a-straat] 54 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1920 gebouwde vrijstaande woning. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 3.800 m².
De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM), hierna het gaswinningsgebied. Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. De aardbevingen blijken vanaf het moment waarop het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) deze in 1986 is gaan registreren in frequentie en kracht toe te nemen.
Op 16 augustus 2012 vond bij de plaats Huizinge, gemeente Loppersum, de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. Deze aardbeving had een kracht van 3,6 op de Schaal van Richter en duurde langer dan de voorgaande aardbevingen.
Naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge heeft het KNMI in januari 2013 het onderzoeksrapport „The August 16, 2012 Earthquake near Huizinge (Groningen)” gepubliceerd. Eén van de uitkomsten van het onderzoek van het KNMI is dat de hoeveelheid aardbevingen zal toenemen en dat dat verschijnsel lijkt te correleren met de toegenomen aardgasproductie. In de samenvatting van het onderzoeksrapport is verder vermeld:
„Het is niet mogelijk gebleken de maximaal mogelijke magnitude voor aardbevingen in het Groningen veld te schatten op basis van de statistiek. Dit wordt veroorzaakt door de specifieke vorm van de frequentie-magnitude relatie voor het veld en is mogelijk beïnvloed door de niet stationariteit van het proces. Verdere studies, waarbij geologische data en geomechanische modellen gebruikt worden, kunnen mogelijk extra informatie geven.
Tenslotte is een vergelijking gemaakt met gas- en olievelden buiten Nederland en de daarin opgetreden geïnduceerde events. Maximale sterktes van bevingen, zoals in de literatuur vermeld, varieren van M=4.2 tot 4.8. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat niet verwacht wordt dat de maximaal mogelijke magnitude groter dan 5 zal worden. Maximale intensiteiten die behoren bij een ondiepe aardbeving met magnitude 4-5, zullen waarschijnlijk in de VI-VII range liggen.”.
Het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) heeft ook een onderzoek ingesteld naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge. Het SodM heeft in zijn rapport van 16 januari 2013 vastgesteld dat de toegenomen gasproductie sinds 2000 van circa 20 miljard m³ tot circa 50 miljard m³ per jaar niet alleen heeft geleid tot een toename van het aantal aardbevingen, maar ook tot een grotere kans op zwaardere aardbevingen. Uit het onderzoek van het SodM blijkt dat het niet te verwachten is dat op korte termijn het aantal aardbevingen zal afnemen. Alleen bij een heel drastische vermindering of zelfs volledig stilleggen van de gasproductie is te verwachten dat na enkele jaren vrijwel geen voelbare aardbevingen meer zullen optreden in het gaswinningsgebied.
De Staat der Nederlanden, vertegenwoordigd door de Minister van Economische Zaken, heeft Ortec Finance Research Center (Ortec) opdracht gegeven onderzoek te doen naar de ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld. De resultaten van het eerste door Ortec uitgevoerde onderzoek zijn opgenomen in het rapport „De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld” van 12 augustus 2013. Hierna zijn actualisaties van dit onderzoek uitgebracht.
De conclusie van het meest recente Ortec rapport dat is overgelegd (actualisatie 4e kwartaal 2014) van 5 maart 2015 luidt als volgt:
„De conclusie van dit rapport is dat volgens het herhaalde verkopen model de prijsontwikkeling vanaf het derde kwartaal van 2012 (eerste kwartaal van 2013) tot en met het vierde kwartaal van 2014 4% tot 6% achterblijft bij de referentiegebieden. In het kenmerkenmodel is alleen tussen het risico en referentie krimpgebied een verschil geconstateerd. Bij de alternatieve marktindicatoren zijn er sterke aanwijzingen dat de woningmarkt in het risicogebied zich vanaf beide referentiekwartalen substantieel minder gunstig ontwikkeld heeft. Dit geldt ook voor de ontwikkeling in het laatste kwartaal.”
In het rapport „Natural Gas Extraction, Earthquakes and House Prices” (Hans R.A. Koster en Jos van Ommeren, VU Amsterdam en Tinbergen Instituut) wordt geconcludeerd dat per beving met een „peak ground velocity” van meer dan 0,5 cm/s (kracht hoger dan 2,2 op de schaal van Richter) een gemiddelde waardedaling van 1,2% wordt geconstateerd van het onroerende goed binnen een straal van 10 km van het epicentrum van deze beving.
Als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge, is belanghebbendes woning (verder) verzakt en vertoont de woning scheuren in de muren. Verder zijn de tegels in de douche losgeraakt. Belanghebbende heeft deze schade ter verkrijging van een vergoeding gemeld bij de NAM.
Tot de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge werd op basis van onderzoek aangenomen dat in het onderhavige gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3,9 op de Schaal van Richter.
In de gemeente Eemsmond zijn blijkens opgave van de heffingsambtenaar in de onderstaande jaren de hierna te noemen aantallen woningen verkocht tegen de volgende gemiddelde transactieprijzen:
|
Jaar |
Aantal |
Gemiddelde transactieprijs in € |
|
2010 |
108 |
160.894 |
|
2011 |
126 |
167.075 |
|
2012 |
121 |
156.947 |
|
2013 |
117 |
160.345 |
|
2014 |
121 |
160.027 |
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar bij nader stuk een gewijzigde waardematrix overgelegd onderverdeeld in transacties voor en na 16 augustus 2012. De transacties voor 16 augustus 2012 betreffen de onroerende zaken: [b-straat] 11 (A) en [c-straat] 23 te [Z] (B), [d-straat] 36 te [J] (C) [e-straat] 15 (D) en [f-straat] 8 te [Z] (E). De transacties na 16 augustus 2012 betreffen: [g-straat] 39 (F), [h-straat] 7 (G), [i-straat] 24 (H), [j-straat] 12 (I), [a-straat] 50 (J), [k-straat] 17 (K), [a-straat] 23 (L) en [l-straat] 96 (M) te [Z] . Het betreffen alle vrijstaande huizen. In de matrix zijn de uitvoering, het onderhoud en de kwaliteit als volgt gewaardeerd:
|
Object |
uitvoering |
Onderhoud |
kwaliteit |
|
Onr zaak |
2 |
2 |
2 |
|
A |
3 |
3 |
2 |
|
B |
3 |
2 |
2 |
|
C |
2 |
2 |
2 |
|
D |
2 |
2 |
2 |
|
E |
3 |
3 |
2 |
|
F |
3 |
4 |
3 |
|
G |
3 |
3 |
3 |
|
H |
3 |
3 |
3 |
|
I |
3 |
1 |
1 |
|
J |
3 |
3 |
3 |
|
K |
3 |
2 |
3 |
|
L |
3 |
3 |
4 |
|
M |
3 |
3 |
3 |
|
object |
bouwj |
Prijs x 1000 |
koopovk |
transp |
grond |
bijgeb |
opstal |
Br inh |
m³ opstal in € |
|
Onr.zaak |
’20 |
119.200 |
7.500 |
77.300 |
329 |
234 |
|||
|
A |
’20 |
135 |
06-12-2011 |
06-02-2012 |
42.000 |
9.225 |
83.775 |
325 |
227 |
|
B |
’20 |
117,5 |
13-08-2012 |
01-10-2012 |
21.200 |
8.825 |
87.475 |
261 |
314 |
|
object |
bouwj |
Prijs x 1000 |
koopovk |
transp |
grond |
bijgeb |
opstal |
Br inh |
m³ opstal in € |
|
C |
’15 |
142 |
24-02-2012 |
15-05-2012 |
49.790 |
14.500 |
77.710 |
354 |
219 |
|
D |
1900 |
180 |
19-01-2011 |
15-09-2011 |
104.200 |
5.550 |
70.250 |
335 |
209 |
|
E |
’20 |
234,609 |
2-03-2012 |
24-05-2012 |
122.695 |
20.900 |
91.014 |
355 |
226 |
|
F |
’20 |
208 |
20-11-2012 |
11-01-2013 |
90.340 |
14.400 |
103.260 |
425 |
188 |
|
G |
’31 |
150 |
03-12-2012 |
12-02-2013 |
22.200 |
4.000 |
123.800 |
410 |
250 |
|
H |
’06 |
145 |
20-12-2012 |
22-02-2013 |
27.900 |
2.350 |
114.750 |
380 |
250 |
|
I |
’08 |
109,5 |
10-09-2013 |
31-12-2013 |
27.900 |
10.775 |
70.825 |
380 |
197 |
|
J |
’20 |
249 |
30-01-2014 |
03-03-2014 |
121.180 |
25.900 |
101.920 |
395 |
214 |
|
K |
’35 |
113 |
06-10-2014 |
15-12-2014 |
47.500 |
2.850 |
62.650 |
280 |
197 |
|
L |
’35 |
154 |
20-10-2014 |
17-12-2014 |
38.500 |
8.000 |
107.500 |
285 |
294 |
|
M |
’10 |
130 |
03-09-2014 |
31-12-2014 |
32.000 |
2.700 |
95.300 |
320 |
246 |
Namens belanghebbende is in eerste aanleg eveneens een matrix overgelegd. In de matrix zijn vijf referentieobjecten opgenomen: [m-straat] 12 (A), [g-straat] 75 (B), [e-straat] 15 (C), [b-straat] 11 (D) en [f-straat] 8 te [Z] (E). De transacties van deze referentieobjecten hebben alle voor 16 augustus 2012 plaatsgevonden. In de matrix zijn de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen, de ligging en de doelmatigheid als volgt gewaardeerd:
|
kwaliteit |
Onderhoud |
voorzieningen |
ligging |
doelmatigheid |
|
|
onr. zaak |
2 |
3 |
3 |
4 |
2 |
|
A |
4 |
4 |
4 |
3 |
4 |
|
B |
3 |
3 |
3 |
3 |
4 |
|
C |
4 |
4 |
4 |
3 |
4 |
|
D |
5 |
5 |
4 |
3 |
4 |
|
E |
4 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
obj |
Bouwj |
verk |
Koops |
gecorr |
woon-opper-vlak m2 |
Prijs m2 |
kavel |
Kavel in € x 1000 |
Bijgeb x 1000 |
|
onr zaak |
1920 |
- |
70 |
579 |
3.600 |
78 |
42 |
||
|
A |
1950 |
17-05-2011 |
153.000 |
136.170 |
90 |
656 |
1.012 |
66,12 |
11 |
|
B |
1875 |
26-06-2012 |
150.000 |
144.000 |
110 |
599 |
1.638 |
72,114 |
6 |
|
C |
1910 |
09-03-2011 |
180.000 |
156.600 |
125 |
639 |
1.270 |
68,7 |
8 |
|
D |
1920 |
19-01-2012 |
135.000 |
125.550 |
100 |
860 |
420 |
33,6 |
6 |
|
E |
1920 |
16-04-2012 |
234.609 |
222.879 |
132 |
907 |
4.965 |
82,095 |
21 |
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
De heffingsambtenaar voert aan dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald per de waardepeildatum 1 januari 2012 naar de staat van de onroerende zaak op die datum, en dat daarbij de aardbeving van 16 augustus 2012 buiten beschouwing moet worden gelaten. De heffingsambtenaar stelt dat hij de vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd.
Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak in 2012 als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012 een verandering in waarde heeft ondergaan en dat de waarde moet worden vastgesteld naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2013. Belanghebbende bepleit een waardevermindering van 21%, hetgeen leidt tot een waarde van afgerond € 160.000, onder vergoeding van de proceskosten.
Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft het standpunt van de wederpartij gemotiveerd weersproken.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.