Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:4778, 16/00743
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:4778, 16/00743
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 juni 2017
- Datum publicatie
- 16 juni 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:4778
- Zaaknummer
- 16/00743
Inhoudsindicatie
Wet woz. Waardevaststelling winkelpand. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
Belastingkamer
locatie: Arnhem
nummer: 16/00743
uitspraakdatum: 7 juni 2017
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), (hierna: de heffingsambtenaar),
en het incidentele hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 27 juni 2016, nummer Awb 16/210, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 342.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 834,48.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 276.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 198,40. Tevens heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht ten bedrage van € 46 te vergoeden.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1981 gebouwd winkelpand met opslagruimte, met een bruto vloeroppervlakte van 176 m². De onroerende zaak is gelegen in een overdekt gedeelte van een winkelcentrum in [A] .
De onroerende zaak stond leeg op de peildatum. Na een leegstandsperiode van meer dan een jaar is de onroerende zaak met ingang van 1 februari 2014 voor vijf jaar verhuurd voor een huur van € 22.500 per jaar gedurende de eerste twee jaren, hetgeen uitkomt op een huur van € 128 per m² per jaar. De huur wordt de daarop volgende jaren telkens met € 1.000 per jaar verhoogd. Ter zake van de verhuur wordt BTW in rekening gebracht.
In 2015 is voornoemde huurovereenkomst voortijdig beëindigd. Sinds 29 september 2015 wordt de onroerende zaak te huur aangeboden voor € 140 per m².
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport van 2 september 2016 overgelegd dat op essentiële onderdelen afwijkt van eerder door hem overgelegde stukken. Waar de heffingsambtenaar in eerste aanleg een waarde van € 352.000 verdedigde, neemt hij in hoger beroep het standpunt in dat, uitgaande van een huurwaarde van € 200 per m² (totale huur € 35.200) en een kapitalisatiefactor van 10,7, de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op € 376.000 moet worden gesteld. De gehanteerde huurwaarde heeft de heffingsambtenaar gebaseerd op een vergelijking met de volgende huurtransacties van bedrijfsruimten in hetzelfde winkelcentrum.
|
Bouwjaar |
Oppervlakte |
Verhuurdatum |
Huurprijs |
Per m² |
|
|
[b-straat] 26 |
1994 |
130 |
3-2014 |
31.650 |
243 |
|
[a-straat] 5 |
1980 |
75 |
10-2014 |
14.400 |
192 |
|
[a-straat] 6 |
1980 |
66 |
2-2014 |
11.880 |
180 |
De gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,7 is in het rapport onderbouwd door toepassing van de zogenaamde “bottom-up” benadering zoals deze in de door de VNG uitgegeven Taxatiewijzer deel 24 (hierna: de Taxatiewijzer) is beschreven en door analyse van twee verkooptransacties ( [c-straat] 4 en [d-straat] 8-8a).
Tot de gedingstukken behoort een in hoger beroep door belanghebbende overgelegd taxatierapport van 26 oktober 2016. Uitgaande van een huur van € 22.525 (€ 175 per m² voor de winkelruimte en € 65 per m² voor de opslagruimte) en een kapitalisatiefactor van 9,53 wordt de onroerende zaak op de peildatum op € 214.000 gewaardeerd. Ter vergelijking is in dit rapport de gevraagde huur vermeld van een aantal in 2015 te huur aangeboden bedrijfsruimtes in hetzelfde winkelcentrum. De gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,53 is in het rapport onderbouwd door toepassing van de “bottom-up” benadering uit de Taxatiewijzer.
3 Geschil
In geschil zijn de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2014 en de daaruit volgende aanslag OZB.
De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 342.000, zijnde het bij beschikking vastgestelde bedrag. Belanghebbende bepleit een waarde van € 214.000.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat geen van beide partijen de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Vervolgens heeft de Rechtbank de waarde in goede justitie vastgesteld op € 276.000 door uit te gaan van een huurwaarde van € 22.500 en een kapitalisatiefactor van 12,3.