Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-08-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:6778, 16/00615
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-08-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:6778, 16/00615
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 8 augustus 2017
- Datum publicatie
- 18 augustus 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:6778
- Zaaknummer
- 16/00615
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling supermarkt. Geschil over te hanteren huurwaarde.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer: 16/00615
uitspraakdatum: 8 augustus 2017
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 april 2016, nummer AWB 14/8124 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 13-14 te [A] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 464.000. In hetzelfde geschrift als deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2014 het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het pand gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 21 april 2016 het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2017 te Arnhem. Namens belanghebbende is verschenen zijn gemachtigde [B] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [C] en [D] , WOZ-taxateur.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is huurder van het pand. Het pand is gebouwd in 1963 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 596 m². In het pand is een supermarkt ( [E] ) gevestigd.
Op 1 oktober 1998 hebben belanghebbende en [F] Woonstichting ter zake van het pand een huurovereenkomst gesloten. In deze huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“(…) Duur, verlenging en opzegging
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaand op 01 oktober 1998, en lopende tot en met 30 september 2003.
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 30 september 2008.
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden. (…)
Betalingsverplichting, betaalperiode
De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs;
- de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting dan wel een daarmee overeenkomend bedrag (…), althans indien partijen een met omzetbelasting belaste huurprijs zijn overeengekomen.
De huurprijs bedraagt op jaarbasis ƒ 30.680,03 (…)
De huurprijs wordt jaarlijks op 01 december voor het eerst op 01 december 1999 en zo vervolgens gewijzigd overeenkomstig 4 van de algemene bepalingen.
Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van 4.3 is elk der partijen bevoegd om met inachtneming van het in de wet of het in 4.2 van de algemene bepalingen gestelde – voor het eerst op 01 oktober 2003 en vervolgens steeds na een periode van tenminste vijf jaar na het verstrijken van de laatste huuraanpassing van de markthuurwaarde – aanpassing van de huurprijs te verlangen. (…)”
Op 23 februari 2012 is het pand in eigendom overgedragen aan [G] en [H] voor een bedrag van € 162.500.
Op 15 oktober 2012 hebben belanghebbende enerzijds en [G] en [H] anderzijds een, van de huurovereenkomst deel uitmakende, allonge gesloten. Hierin is het volgende opgenomen:
“(…) In aanmerking nemende:
(…)
b) Dat verhuurder inmiddels eigenaar is geworden van het pand gelegen aan het [a-straat] 13-14 te [A] en daarmee in de rechten en plichten is getreden van diens rechtsvoorganger [F] Woonstichting;
c) dat de huurprijs per 1 juli 2012 is herzien en tussen partijen opnieuw is vastgesteld;
d) dat partijen de gemaakte afspraken hieromtrent nader wensen vast te leggen;
Komen partijen als volgt overeen:
Artikel 1
De huurprijs is door partijen met ingang van 1 juli 2012 opnieuw vastgesteld op een bedrag van € 2.083,33 per maand (…) exclusief BTW.
Artikel 2
Alle overige bepalingen uit de huurovereenkomst blijven onverminderd van kracht. Bij eventuele tegenstrijdigheden, prevaleren de bepalingen uit deze allonge. Deze allonge maakt onlosmakelijk deel uit van de huurovereenkomst. (…)”
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. De huurovereenkomst uit 1998 en de allonge uit 2012 (zie 2.2 en 2.4) kunnen naar het oordeel van de Rechtbank niet dienen ter onderbouwing van de berekening van de WOZ-waarde. Het beroep is ongegrond verklaard.
3 Geschil
In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2013.
Het geschil spitst zich toe op de vraag of de eigen huurprijs van het pand kan worden gebruikt voor de berekening van de WOZ-waarde aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode, zoals belanghebbende bepleit, of dat dient te worden uitgegaan van hogere huurwaardes die uit de marktgegevens volgen, zoals de heffingsambtenaar bepleit.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 319.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van € 464.000 onderbouwd met een taxatierapport. Dit rapport is opgemaakt op 21 april 2015 door WOZ-taxateur [D] .