Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-08-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:6985, 16/01232
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-08-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:6985, 16/01232
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 15 augustus 2017
- Datum publicatie
- 25 augustus 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:6985
- Zaaknummer
- 16/01232
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning. Invloed ontbreken woonbestemming. Onzekerheid over mogelijke woonbestemming in toekomst.
Uitspraak
Belastingkamer
Locatie Arnhem
nummer 16/01232
uitspraakdatum: 15 augustus 2017
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 augustus 2016, nummer Awb 16/192, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dalfsen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2015 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 115 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 470.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte aan belanghebbende opgelegd van € 528,75.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 400.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 augustus 2016 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 300.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verder verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juli 2017 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van haar echtgenoot [A] , alsmede ing. [B] als haar gemachtigde, en [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 115 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1937 met schuur en garage. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 744 m³ en de oppervlakte van het perceel is 5.990 m². De schuur heeft een oppervlakte van 372 m² en de garage een oppervlakte van 42 m².
De onroerende zaak is gelegen aan de provinciale weg N340.
Tot 12 juli 2012 lag de onroerende zaak in het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Dalfsen van 23 april 2007. De bestemming van de onroerende zaak was “Woondoeleinden” voor de opstallen met ondergrond en tuin (ca. 2.140 m²) en “Agrarisch cultuurgebied” voor het weiland (ca. 3.850 m²).
Op 12 juli 2012 is door de provincie Overijssel (hierna: de Provincie) het Provinciaal Inpassingplan (PIP) N340/N48 Zwolle-Ommen vastgesteld. Vanaf die datum geldt voor een deel van de onroerende zaak (ca. 2.866 m²) – waaronder de woning, de garage, een deel van de schuur en de daarbij behorende ondergrond – de bestemming “Verkeersdoeleinden”. Het overige deel van de onroerende zaak (ca. 3.124 m²) heeft met ingang van die datum de bestemming “Agrarisch met waarden”.
Het nieuw vastgestelde PIP is van kracht tot uiterlijk 12 juli 2022. Voor die tijd dient het PIP te zijn geactualiseerd (‘ververst’).
De Provincie is met belanghebbende in onderhandeling geweest om, ter voorkoming van onteigening, te komen tot aankoop van de onroerende zaak. Zulks met het doel de onroerende zaak te amoveren. Medio december 2013 heeft de Provincie echter aan belanghebbende aangegeven de onderhandelingen te stoppen, de bestaande bieding in te trekken en de resterende aankoopplannen voor het plangebied, waaronder die met betrekking tot de onroerende zaak van belanghebbende, te heroverwegen in verband met het daarmee gemoeide beslag op de financiële middelen van de Provincie. Begin 2016 heeft de Provincie aangegeven dat de uitkomst van de heroverweging is dat zij definitief niet langer tot aankoop van de onroerende zaak wenste over te gaan. In verband hiermee is door belanghebbende een planschadeprocedure gestart. In dat kader is op verzoek van de rechtbank Overijssel in opdracht van de Stichting advisering Bestuursrechtspraak op 5 september 2016 een planschaderapport opgesteld. Daarbij is de waarde van de onroerende zaak per 31 augustus 2012 getaxeerd op € 34.000.
Als gevolg van de vanaf 12 juli 2012 geldende bestemming van de onroerende zaak, wordt de bewoning van de onroerende zaak – in het kader van de overgangsregeling van het PIP – nog slechts toegestaan tot het einde van de geldingsduur van het PIP. Bij het actualiseren van het PIP, uiterlijk in juli 2022, bestaat niet de mogelijkheid om deze overgangssituatie van bewoning van de onroerende zaak na die tijd te handhaven. Na actualisering van het PIP zal bewoning van de onroerende zaak derhalve niet langer zijn toegestaan, tenzij er een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld waarin aan de onroerende zaak opnieuw de bestemming “Woondoeleinden” wordt gegeven (‘terugleggen woonbestemming’).
Met dagtekening 28 september 2016 heeft ing. [E] van [F] Ingenieurs te [G] op verzoek van belanghebbende een rapport van een geluidsonderzoek opgesteld. In dit rapport wordt verslag gedaan van het door het bureau uitgevoerde onderzoek naar de geluidsbelasting op de woning van de onroerende zaak na aanpassing van het tracé N340. Dit ter beoordeling van de vraag of er vanuit de Wet Geluidhinder belemmeringen zijn om de bestemming “Woondoeleinden” terug te leggen op deze woning. De conclusie van het rapport luidt:
“De geluidsbelasting op de woning aan de [a-straat] 115 in [Z] , ten gevolge van het verkeer op de N340 is zeer hoog. Circa 20 dB hoger dan de voorkeurswaarde en 15 dB hoger dan de ten hoogst toelaatbare waarde zoals deze geldt voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied, uitgaande van “standaard wegdekken”.
Ook na toepassing van geluidreducerende wegdekken (ZOAB of 2-laags-ZOAB) zal de geluidsbelasting ruim hoger zijn dan de ten hoogst toelaatbare waarde zoals deze geldt voor nieuwe woningen in buitenstedelijk gebied.”
In de maand juni 2017 is door de Provincie een herziening van het PIP N340/N48 Zwolle-Ommen ter inzage gelegd. In die voorgestelde herziening is voorzien dat voor de onroerende zaak wederom de bestemming “Woondoeleinden” zal gaan gelden. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn inmiddels door enkele partijen zienswijzen ingediend bij de Provincie.
De onroerende zaak was op waardepeildatum 1 januari 2014 feitelijk in gebruik als woning en was dat ook op 1 januari 2015.
De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2015 bij beschikking op grond van de Wet WOZ ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak, uitgaande van de bestemming bewoning, vastgesteld op € 470.000, welke vastgestelde waarde in bezwaar is verlaagd tot € 400.000. Op het beroep van belanghebbende heeft de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 300.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, zoals verminderd door de Rechtbank, te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende stelt dat nu de bestemming van de onroerende zaak op waardepeildatum “Verkeersdoeleinden” is en niet te verwachten is dat deze bestemming (op termijn) kan en/of zal worden gewijzigd in bestemming “Woondoeleinden” en bovendien gedoogbeleid ontbreekt, de waardering van de onroerende zaak uitsluitend op basis van de bestemming “Verkeersdoeleinden” dient te geschieden. De vergelijksobjecten die de heffingsambtenaar hanteert zijn vanwege de afwijkende bestemming niet voldoende vergelijkbaar.
De heffingsambtenaar is van mening dat de toekomstverwachtingen van belanghebbende voorbarig zijn, en dat bij de waardering van de onroerende zaak, na vermindering van de vastgestelde waarde in beroep bij de Rechtbank, in voldoende mate rekening is gehouden met de planologische problematiek.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum op € 32.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.