Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-11-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9616, 15/01454
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-11-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9616, 15/01454
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 november 2017
- Datum publicatie
- 10 november 2017
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:9616
- Zaaknummer
- 15/01454
Inhoudsindicatie
Heffingsambtenaar maakt de WOZ waarde van een woning aannemelijk.
Uitspraak
Locatie Leeuwarden
nummer 15/01454
uitspraakdatum: 7 november 2017
Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 13 oktober 2015, nummer LEE 14/5557, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Marne (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 4 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 175.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak aan de [a-straat] 4 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1972 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een inhoud van 650 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 612 m².
De onroerende zaak is op 6 februari 2015 getaxeerd door [A] , taxateur, verbonden aan [B] B.V. te [C] , en het hiervan opgemaakte taxatierapport is in beroep door de heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 180.000. Uit een bij het taxatierapport behorende bijlage blijkt dat de kavel is gewaardeerd op € 99 per m² en de inhoud op € 286 per m³ voor 525 m³ en op € 56 voor 125 m³. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning gedateerd is, er sprake is van enig achterstallig onderhoud en dat de woning is gelegen op 44 m vanaf de N361. Als onderbouwende marktgegevens worden vier objecten genoemd:
[b-straat] 56 te [Z] (bouwjaar 1979, inhoud woning 500 m³, kaveloppervlakte 495 m²) verkocht op 15 augustus 2013 voor € 247.500. De grond is gewaardeerd op € 112 per m² en de inhoud op € 366 per m3. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning minder gedateerd is dan de onroerende zaak en dat de afstand tot de N361 37 m bedraagt.
[c-straat] 30 te [D] (bouwjaar 1970, inhoud woning 460 m³, kaveloppervlakte 1031 m²) verkocht op 30 juli 2014 voor € 220.000. De grond is gewaardeerd op € 75 per m² en de inhoud op € 298 per m³. Hierbij tekent de taxateur aan dat de woning gemoderniseerd is en dat hij op 136 m van de N361 is gelegen.
[d-straat] 44 te [Z] (bouwjaar 1980, inhoud woning 460 m³, kaveloppervlakte 535 m²) verkocht op 14 oktober 2011 voor € 185.000. De grond is gewaardeerd op € 105 per m² en de inhoud op € 228 per m³ voor de woning. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning gedateerd is, gelegen aan een uitvalsweg en tegenover een voetbalveld.
[e-straat] 32 te [E] (bouwjaar 1978, inhoud woning 352 m³, kaveloppervlakte 634 m²) verkocht op 13 december 2013 voor € 200.000. De grond is gewaardeerd op € 99 per m² en de inhoud op € 363 per³ voor de woning. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning rustig is gelegen, maar dat sprake is van geluidsbelasting van op 95 m afstand gelegen havenbedrijven.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de inhoud van twee vergelijkingsobjecten gecorrigeerd. De inhoud van [e-straat] 32 te [E] heeft de heffingsambtenaar bijgesteld naar 382 m³ en [d-straat] 44 te [Z] naar 425 m³.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [F] , taxateur, met dagtekening 28 april 2014, waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt getaxeerd op € 155.000. Het object wordt omschreven als erg eenvoudig en matig onderhouden. De woonomgeving is omschreven als een redelijke stand en het object is aan de achterzijde gelegen aan een zeer drukke weg. In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten genoemd: [f-straat] 1 verkocht op 28 november 2012 voor € 125.000, [d-straat] 22 verkocht op 22 augustus 2013 voor € 145.000 en [g-straat] 1 verkocht op 27 april 2012 voor € 145.000.
De waardering van de kavel is in hoger beroep tussen partijen niet in geschil.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 155.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat bij de vergelijking met de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen ter zake van de ligging, de indeling van de woning, het onderhoud en de uitvoering. Verder voert belanghebbende aan dat sprake is van scheurvorming, die wijst op een constructiefout.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.