Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-11-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9618, 15/01487
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-11-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:9618, 15/01487
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 november 2017
- Datum publicatie
- 10 november 2017
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:9618
- Zaaknummer
- 15/01487
Inhoudsindicatie
Heffingsambtenaar maakt de WOZ waarde van een woning aannemelijk.
Uitspraak
Locatie Leeuwarden
nummer 15/01487
uitspraakdatum: 7 november 2017
Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 19 november 2015, nummer LEE 14/3081, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Menterwolde (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 11 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 224.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak aan de [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een vrijstaande woning met een inhoud van 409 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 2.295 m².
Ter zitting in hoger beroep is door de heffingsambtenaar gesteld dat woning is gebouwd in 1993, in plaats van 1980 waar in de taxatie van is uitgegaan, en dat bij de waardering voor een later kalenderjaar is gebleken dat de kavel groter is. Belanghebbende heeft dit niet bestreden.
De onroerende zaak is op 28 augustus 2014 getaxeerd door [A] , taxateur, verbonden aan [B] B.V. te [C] , en het hiervan opgemaakte taxatierapport is in beroep door de heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum getaxeerd op € 230.000. Uit een bij het taxatierapport behorende bijlage blijkt dat de kavel is gewaardeerd op € 35 per m² en de inhoud op € 314 per m³. De ligging van de onroerende zaak wordt in de taxatie als volgt omschreven: “De woning ligt landelijk in de nabijheid van het dorp [Z] . (….) De woning ligt op een afstand van ca. 550 meter van de vernieuwde [D-weg] . Tussen de weg en het onderhavige object bevinden zich nog diverse bosschages en woonobjecten.”
Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:
[a-straat] 60 te [Z] (bouwjaar 1950, inhoud woning 511 m³, kaveloppervlakte 2.250) verkocht op 21 december 2010 voor € 310.000. De grond is gewaardeerd op € 35 per m² en de inhoud op € 380 per m3. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning landelijk is gelegen en verder is verwijderd van voorzieningen dan de onroerende zaak van belanghebbende. De bouwwijze is vergelijkbaar, de inhoud van de woning is 102 m³ groter, het perceel is 45 m² kleiner en de staat van onderhoud van het object is vergelijkbaar.
[b-straat] 31 te [Z] (bouwjaar 1925, gemoderniseerd, inhoud woning 410 m³, kaveloppervlakte 2.315 m²) verkocht op 3 april 2012 voor € 240.000. De grond is gewaardeerd op € 35 per m² en de inhoud op € 327 per m³. Hierbij tekent de taxateur aan dat de ligging, de bouwwijze en het onderhoud van het object vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende. De inhoud is nagenoeg gelijk maar de woning is minder doelmatig en het perceel is 20 m² groter.
[b-straat] 46A te [Z] (bouwjaar 2004, inhoud woning 444 m³, kaveloppervlakte 790 m²) verkocht op 25 september 2013 voor € 195.000. De grond is gewaardeerd op € 65 per m² en de inhoud op € 314 per m³ voor de woning. In de beschrijving staat dat de ligging van het object minder ruim is en dat de bouwwijze vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende. De inhoud van de woning is 35 m³ groter en het perceel is 1.505 m² kleiner. De staat van onderhoud is vergelijkbaar.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [E] , taxateur, met dagtekening 23 april 2014, waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt getaxeerd op € 185.000. Ter zake van de omgeving staat dat door overlast van de verdubbeling van de [D-weg] en de vergevorderde plannen van een groot windmolenpark de waarde van de onroerende zaak lager is dan normaal.
In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten genoemd: [c-straat] 51 verkocht op 18 mei 2012 voor € 180.000, [b-straat] 46A verkocht op 25 september 2013 voor € 195.000 en [d-straat] 122 verkocht op 14 april 2014 voor € 165.000.
De inhoud van de woning van 409 m³ is in hoger beroep tussen partijen niet in geschil.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 199.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de bij de vergelijking met de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen ter zake van onder meer de inhoud, het bouwjaar en de datum van de verkoop. Verder voert belanghebbende aan dat rekening moet worden gehouden met de verdubbeling van de [D-weg] , het geplande windmolenpark en de ligging van de onroerende zaak in het aardbevingsgebied.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.