Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-04-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3558, 17/00508
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-04-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3558, 17/00508
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 april 2018
- Datum publicatie
- 20 april 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:3558
- Zaaknummer
- 17/00508
Inhoudsindicatie
Vastgestelde waarde van twee-onder-een-kap woningen aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 17/00508
uitspraakdatum: 17 april 2018
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 maart 2017, nummer LEE 16/2942, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Emmen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 27 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het jaar 2016 vastgesteld op € 223.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 maart 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, gelegen te [Z] . De onroerende zaak is een twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1995, met een aangebouwde garage en in het jaar 2014 aangebrachte 20 niet-geïntegreerde zonnepanelen. De inhoud is circa 570 m3 en de kaveloppervlakte is 306 m2.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 9 augustus 2016 door taxateur ing. [A] . [A] heeft daarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 223.00.
Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de marktgegevens van de volgende woningen ten grondslag gelegd:
1. [a-straat] 21 te [Z] , perceel 305 m2, inhoud hoofdgebouw 404 m3, bouwjaar 1995, met aanbouw, garage, berging en overkapping. Deze woning is op 16 mei 2014 verkocht voor € 210.000;
2. [b-straat] 23 te [Z] , perceel 305 m2, inhoud hoofdgebouw 487 m3, bouwjaar 1996, met garage. Deze woning is op 16 augustus 2013 verkocht voor € 172.500; en
3. [c-straat] 32 te [B] , perceel 310 m2, inhoud hoofdgebouw 517 m3, bouwjaar 1993, met tuinhuis. Deze woning is op 16 december 2014 verkocht voor een bedrag van € 228.500.
Tot het taxatierapport van de heer [A] behoren twee matrices. In één daarvan is alleen het referentieobject [a-straat] 21 opgenomen. Deze matrix luidt, voor zover relevant, als volgt:
|
Object |
Opp in m2 |
Grondprijs per m2 |
Totale grondwaarde |
Inhoud hoofd-gebouw |
Prijs per m3 |
Totale waarde hoofd-gebouw |
Bijge-bouwen |
Totale waarde bijge-bouwen |
Getaxeer-de waarde |
|
[a-straat] 27 |
306 |
€ 145 |
€ 44.370 |
570 |
€ 294 |
€ 167.580 |
G |
€ 15.000 |
€ 226.950 |
|
Prijs per m3 op basis van de referenties € 294,20 |
€ 167.694 |
€ 227.064 |
|||||||
|
[a-straat] 21 |
305 |
€ 145 |
€ 44.225 |
404 |
€ 344 |
€ 138.976 |
A, G, B, O |
€ 24.810 |
€ 208.011 |
3 Geschil
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Voor zijn standpunt voert belanghebbende onder meer aan dat de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige kalenderjaar vastgestelde waarde van 11,5 percent, vergeleken met de waardestijging van de woning aan de [a-straat] 29 (het andere woonhuis van de twee-onder-een-kap) van 3 percent, te hoog is. Ook is belanghebbende van mening dat in de waardevaststelling voor de Wet WOZ de zonnepanelen niet in aanmerking mogen worden genomen. In hoger beroep concludeert belanghebbende niet tot een concrete waarde.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.