Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824, 17/00847 en 17/00848
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824, 17/00847 en 17/00848
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 april 2018
- Datum publicatie
- 4 mei 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:3824
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2017:3922, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 17/00847 en 17/00848
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling schoolgebouw. Waardebepaling in goede justitie.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 17/00847 en 17/00848
uitspraakdatum: 24 april 2018
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 juli 2017, nummers UTR 16/872 en UTR 16/3229, ECLI:NL:RBMNE:2017:3922, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van gemeente Gooise Meren (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 2 en [a-straat] 0 2 SPOR te [A] (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op respectievelijk € 2.833.000 en € 289.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op respectievelijk € 4.113,51 en € 419,62. Voor zover het de onroerende zaak [a-straat] 2 betreft is de OZB voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 4.943,58.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van een perceel grond aan de [a-straat] 2 waarop een schoolgebouw bestemd voor middelbaar beroepsonderwijs (bouwjaar 1974), een gymzaal en kleedruimten (bouwjaar 1974), een noodgebouw (bouwjaar 2006) en dierenverblijven (bouwjaar 2006) zijn gebouwd. Daarnaast is belanghebbende eigenaar van het perceel grond aan de [a-straat] 0 2 SPOR, waarop onder meer kassen (bouwjaar 1997) en een schoolgebouw (bouwjaar 1997) zijn gebouwd.
In het kader van de herontwikkeling van de percelen, zullen de opstallen worden gesloopt. Op een andere locatie in [A] zal een nieuwe vestiging voor de school worden gebouwd. Het onderliggende bestemmingsplan is op 23 maart 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Pas na deze datum is het plan tot sloop concreet geworden. De onroerende zaken zullen tot 2019 nog als middelbare school worden gebruikt.
De heffingsambtenaar heeft taxatieverslagen van de onroerende zaken overgelegd, waarin de waarden van de onroerende zaken zijn getaxeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Voor de verschillende opstallen heeft de heffingsambtenaar een restwaarde gehanteerd tussen 10% en 27% van de vervangingswaarde van de afbouw, de ruwbouw en de installaties.
De heffingsambtenaar heeft taxatierapporten van [B] B.V. (hierna: [B] ) overgelegd, waarin de onroerende zaken aan de [a-straat] 2/ [b-straat] 20 en de [a-straat] 0 2 SPOR worden getaxeerd op respectievelijk € 2.700.000 en € 350.000 per waardepeildatum 2 juli 2015. [B] heeft de taxatie verricht in opdracht van achtereenvolgens woningcorporatie [C] te [D] ( [a-straat] 2/ [b-straat] 20) en de gemeente [A] ( [a-straat] 0 2 SPOR) om voor interne doeleinden inzicht te verschaffen in de waarden van de onroerende zaken.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ tevens de waarde van de onroerende zaak [b-straat] 20 vastgesteld. Belanghebbende heeft het tegen deze beschikking ingestelde bezwaar ingetrokken.
Belanghebbende heeft door een taxateur opgestelde taxatiematrices overgelegd. De taxateur heeft de waarden van de onroerende zaken met de gecorrigeerde vervangingswaardemethode getaxeerd op € 1.774.000 voor [a-straat] 2 en € 264.000 voor [a-straat] 0 2 SPOR. In de taxatiematrices is de restwaarde uitgedrukt in een percentage van de vervangingswaarde. Voor de verschillende opstallen zijn de volgende percentages gehanteerd: -5% voor de ruwbouw, -15% voor de afbouw en 5% voor de installaties. Aan het noodgebouw en de dierenverblijven is geen restwaarde toegekend.
3 Geschil
In geschil is de hoogte van de restwaarde van de opstallen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Belanghebbende bepleit een negatieve restwaarde dan wel een restwaarde die gelijk is aan de sloopkosten gesaldeerd met de opbrengst van de sloopmaterialen, mits die niet hoger is dan nihil.
De heffingsambtenaar bepleit restwaarden die vallen binnen de bandbreedte die wordt genoemd in de landelijke Taxatiewijzers van de VNG.