Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-01-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:394, 17/00390
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-01-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:394, 17/00390
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 16 januari 2018
- Datum publicatie
- 26 januari 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:394
- Zaaknummer
- 17/00390
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardevaststelling kantoorvilla. Hof bepaalt waarde in goede justitie.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 17/00390
uitspraakdatum: 16 januari 2018
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 februari 2017, nummer AWB 16/589, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het jaar 2015 vastgesteld op € 1.963.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2015 opgelegd ter zake van de eigendom (hierna: OZBE) en ter zake van het gebruik (hierna: OZBG) van deze onroerende zaak, beide berekend naar een heffingsgrondslag van € 1.963.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 1.900.000 en de aanslag OZBE dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar opgedragen de aanslag OZBG te herzien en het betaalde griffierecht te vergoeden, en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoorvilla, met bouwjaar 1905, bestaande uit vier bouwlagen, met een bruto vloeroppervlakte van in totaal 1.010 m². Tot de onroerende zaak behoren 21 parkeerplaatsen.
Op waardepeildatum, 1 januari 2014 en het gehele jaar 2014 zijn de eerste en tweede verdieping van de onroerende zaak als kantoorruimte verhuurd en zijn het souterrain en de begane grond leeg en onverhuurd.
Met ingang van 1 februari 2017 is de gehele onroerende zaak, waaronder begrepen de parkeerplaatsen, verhuurd aan een nieuwe huurder, [A] Accountants, voor een huurprijs van € 130.000 per jaar, met een looptijd van vijf jaar en een huurvrije periode van zes maanden.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [B] op 16 juli 2017. [B] heeft daarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 getaxeerd op € 2.075.000. In matrixvorm is de waarde als volgt opgebouwd:
|
Omschrij-ving |
Bouw-laag |
Aan-tal |
Opper-vlakte |
Hw/m² |
Hw/jaar |
Kapita-lisatie-factor |
Waarde onderdelen |
|
kantoor |
-1 |
90 |
€ 75 |
€ 6.750 |
12,9 |
€ 86.834 |
|
|
kantoor |
0 |
338 |
€ 170 |
€ 57.460 |
12,9 |
€ 739.186 |
|
|
kantoor |
1 |
338 |
€ 150 |
€ 50.700 |
12,9 |
€ 652.223 |
|
|
kantoor |
2 |
244 |
€ 130 |
€ 31.720 |
12,9 |
€ 408.057 |
|
|
parkeer-plaatsen |
21 |
€ 700 |
€ 14.700 |
12,9 |
€ 189.106 |
||
|
WEV |
€ 2.075.000 |
Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:
1. [b-straat] 2 te [Z] ; een kantoorpand (650 m² kantoor), bouwjaar 1900, met magazijn (200 m²) en parkeerplaatsen. Dit pand is op 15 december 2015 verkocht voor € 1.750.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,5 toegepast.
2. [a-straat] 12 te [Z] ; een kantoorpand (617 m² kantoor), bouwjaar 1900, met magazijn (185 m²) en 16 parkeerplaatsen. Dit pand is op 20 oktober 2011 verkocht voor € 1.700.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,5 toegepast.
3. [c-straat] 20 te [Z] ; een kantoorpand (270 m² kantoor), bouwjaar 1900. Dit pand is op 7 oktober 2014 verkocht voor een bedrag van € 625.000. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 14,0 toegepast.
4. [d-straat] 8 te [Z] ; een kantoorpand (202 m² kantoor), bouwjaar 1900. Dit pand is per 1 juli 2014 verhuurd voor een bedrag van € 35.000 per jaar.
5. [e-straat] 20 te [Z] ; een kantoorpand (80 m² kantoor), bouwjaar 1901. Dit pand is per 1 januari 2015 verhuurd voor een bedrag van € 14.400 per jaar.
6. [b-straat] 11 te [Z] ; een kantoorpand (626 m² kantoor), bouwjaar 1901, met 9 parkeerplaatsen. Dit pand is per 1 februari 2015 verhuurd voor een bedrag van € 115.000 per jaar, en als rekening wordt gehouden met een huurkorting, voor € 110.000 per jaar.
Belanghebbende heeft een taxatierapport, opgesteld door taxateur [C] Rikkert, van 22 februari 2016 overgelegd. [C] berekent de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015, op basis van een uit de verkoopprijzen van acht referentieobjecten ( [a-straat] 2, 6, 7, 10, 12, 13, 22 en [b-straat] 2, alle te [Z] ) afgeleide gemiddelde m²-prijs van € 1.254,36, op € 1.355.000.
Tot de gedingstukken behoort een inspectierapport van de Monumentenwacht Overijssel en Flevoland van 22 juni 2016 (hierna: het inspectierapport) ter zake van de onroerende zaak. In dit rapport wordt de (onderhouds)toestand van de onroerende zaak vermeld per rubriek, onder vermelding van een toelichting en een hersteladvies.
Tot de gedingstukken behoort een offerte van [D] BV van 21 september 2016, waarin een richtprijs wordt vermeld voor het uitvoeren van diverse werkzaamheden, conform het onder 2.6 genoemde rapport. De offerte vermeldt als richtprijs € 131.600 (excl. BTW).
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum. Tevens is zelfstandig de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG in geschil.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak overwogen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZBG dient te herzien, in die zin – naar het Hof begrijpt – dat aan belanghebbende alleen een aanslag OZBG dient te worden opgelegd voor dat deel van de waarde van € 1.900.000 dat ziet op de – verhuurde – eerste en tweede verdieping. In het dictum van haar uitspraak heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar daartoe opgedragen, echter zonder voor dit deel een waarde vast te stellen. Ter zitting van het Hof hebben partijen eensluidend verklaard dat de waarde van de eerste en tweede verdieping 60 percent bedraagt van de waarde van de onroerende zaak.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.300.000 per waardepeildatum en stelt zich op het standpunt dat voor de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG dient te worden uitgegaan van 60 percent van deze waarde, of als het Hof tot een hogere waarde concludeert, tot 60 percent van deze (hogere) waarde. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de waarde en aanslagen.
De heffingsambtenaar verenigt zich in hoger beroep met de waarde zoals in goede justitie door de Rechtbank is vastgesteld op € 1.900.000 en met het verminderen van de aanslag OZBG tot een aanslag berekend naar een heffingsgrondslag van 60 percent van € 1.900.000, te weten € 1.140.000. De heffingsambtenaar is in dit verband van mening dat voor de heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG dient te worden uitgegaan van 60 percent van de waarde van de onroerende zaak, omdat hij het beleid voert dat het deel van een onroerende zaak dat leeg staat niet in de heffingsgrondslag voor de OZBG wordt betrokken. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.