Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-07-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:6383, 16/00938
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-07-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:6383, 16/00938
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 10 juli 2018
- Datum publicatie
- 23 juli 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:6383
- Zaaknummer
- 16/00938
Inhoudsindicatie
Een potentiële, meestbiedende gegadigde zal met de omstandigheid dat de woning is gelegen nabij een Forensisch Psychiatrische Kliniek rekening houden.
Het Hof acht , in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet zonder meer aannemelijk dat een koper deze omstandigheid niet in enige mate in negatieve zin zal verdisconteren in de te bieden prijs. Hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, is onvoldoende voor een ander oordeel.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 16/00938
uitspraakdatum: 10 juli 2018
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 21 juni 2016, nummer LEE 14/4778, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 367.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen in de onroerendezaakbelasting (OZB) en de rioolheffing voor het jaar 2014 opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 307.000, de opgelegde aanslagen dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 728.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1930, met een garage, berging en dakkapel. De inhoud is circa 498 m³ en de kaveloppervlakte is 2.125 m². De onroerende zaak is hemelsbreed op 400 meter afstand gelegen van een Forensisch Psychiatrische Kliniek.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een matrix overgelegd, opgemaakt op 17 februari 2015 door taxateur [A] . In deze matrix is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 getaxeerd op € 307.830. De gehanteerde waardeopbouw is als volgt:
|
Woning |
€ 104.580 |
|
Dakkapel |
€ 5.000 |
|
Garage |
€ 5.000 |
|
Berging |
€ 2.000 |
|
Grond bij woning (2.125 m² x € 90) |
€ 191.250 |
|
Taxatiewaarde |
€ 307.830 |
Aan de waardebepaling zijn in de matrix de volgende marktgegevens van een drietal referentieobjecten, alle woonboerderijen, ten grondslag gelegd:
1. [b-straat] 10 te [B] , perceel 3.658 m², inhoud woning 490 m³, bouwjaar 1920, gerenoveerd in 2009, met 2 bergingen. Dit object is op 19 maart 2013 overgedragen voor € 534.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 536.226). Waardeopbouw: woning: € 176.400; bergingen: € 5.000; grond bij woning (3.658 m² x € 97): € 354.826;
2. [c-straat] 4 te [C] , perceel 10.425 m², inhoud woning 204 m³, bouwjaar 1900, met 2 bergingen, hobbykas en carport. Dit object is op 14 december 2012 overgedragen voor € 342.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 341.775). Waardeopbouw: woning: € 81.600; bergingen: € 6.000; hobbykas: € 1.000; carport: € 4.000; grond bij woning (€ 1.250 m² x € 192): € 240.000; bosgrond (9.175 m² x € 1): € 9.175; en
3. [d-straat] 35 te [D] , perceel 12.330 m², inhoud woning 253 m³, bouwjaar 1931, met deel en garage. Deze woning is op 4 juni 2012 overgedragen voor een bedrag van € 230.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 229.212). Waardeopbouw: woning: € 29.222; deel: € 7.000; garage: € 4.500; grond bij woning (1.500 m² x € 104): € 156.000; grasland (10.830 m² x € 3): € 32.490).
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering (schaal 1 - 5) van voorzieningen, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling en ligging. Zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten scoren op ligging een 3 (voldoende). De garage bij de onroerende zaak scoort op kwaliteit en onderhoud eveneens een 3.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een door [E] , als taxateur verbonden aan [F] , op 30 april 2014 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 278.000. [E] heeft blijkens de waardeopbouw aan de garage een waarde toegekend van € 10.000. In de beroepsfase heeft belanghebbende een ander taxatierapport overgelegd, dat op 30 april 2014 is opgesteld door taxateur [G] , eveneens verbonden aan [F] . [G] heeft de onroerende zaak getaxeerd op € 260.000. De in de bijbehorende matrix gehanteerde waardeopbouw is als volgt:
|
Woning |
€ 100.098 |
|
Dakkapel |
€ 5.000 |
|
Garage |
€ 6.000 |
|
Berging |
€ 3.000 |
|
Grond bij woning (1.000 m² x € 90) |
€ 90.000 |
|
Extra grond (1.125 m² x € 50) |
€ 56.250 |
|
Taxatiewaarde |
€ 260.348 |
Aan deze waardebepaling zijn in de matrix de volgende marktgegevens van een drietal referentieobjecten ten grondslag gelegd:
1. [d-straat] 35 te [D] , [Hof: de navolgende objectkenmerken, bouwjaar en overdrachtsdatum wijken af van die van dit object in de matrix bij 2.2] perceel 11.000 m², inhoud woning 395 m³, bouwjaar 1933, met een garage. Deze woning is op 1 juni 2012 overgedragen voor een bedrag van € 230.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 225.320). Waardeopbouw: woning: € 85.320; garage: € 10.000; grond bij woning (1.000 m² x € 100): € 100.000; grasland (10.000 m² x € 3): € 30.000);
2. [e-straat] 25 te [H] , perceel 1.760 m², inhoud woning 525 m³, bouwjaar 1900, met dubbele garage. Dit object is op 28 juni 2013 overgedragen voor € 250.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 260.375). Waardeopbouw: woning: € 102.375; dubbele garage: € 20.000; grond bij woning (€ 1.000 m² x € 100): € 100.000; extra grond (760 m² x € 50): € 38.000; en
3. [f-straat] 4 te [I] , perceel 2.606 m², inhoud woning 500 m³, bouwjaar 2000, met een garage. Deze woning is op 1 juli 2013 overgedragen voor een bedrag van € 305.000 (gecorrigeerd naar waardepeildatum: € 315.300). Waardeopbouw: woning: € 120.000; garage: € 10.000; berging: € 5.000; grond bij woning (1.000 m² x € 100): € 100.000; extra grond (1.606 m² x € 50): € 80.300).
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering (schaal 1 - 10) van kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging. De onroerende zaak scoort op ligging een 6, de referentieobjecten een 7. De garage bij de onroerende zaak scoort op de factoren kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe, doelmatigheid en uitstraling een 5.
In de bezwaarfase is namens de heffingsambtenaar door taxateur [J] een opnameformulier ter zake van de inpandige opname van de onroerende zaak op 28 mei 2014 opgesteld. In dit opnameformulier is omtrent de ligging van de onroerende zaak opgemerkt dat deze is gelegen aan een drukke weg met fietspad voor de deur en nabij een TBS-kliniek.
Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank ingediende hogerberoepschrift is door het Hof op 29 juli 2016 ontvangen.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2013 te hoog heeft vastgesteld.
Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd verklaard dat het geschil omtrent de waarde zich beperkt tot de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak terecht een waarde van € 5.000 heeft toegekend aan de garage en voor de grond terecht een waarde van € 191.250 in aanmerking heeft genomen. Belanghebbende staat een waarde van de onroerende zaak voor van € 254.000, te weten de door [G] getaxeerde waarde van € 260.000, verminderd met de door [G] – volgens belanghebbende ten onrechte – in aanmerking genomen waarde voor de garage van € 6.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde, zoals deze luidt na uitspraak op bezwaar, van € 307.000 niet te hoog is.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 254.000. Belanghebbende verzoekt tevens om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in (uitsluitend) de hoger beroepsfase.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.