Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-07-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:6737, 17/00967

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd moet worden beantwoord in het licht van hetgeen belanghebbende daarover naar voren heeft gebracht.

In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.

De heffingsambtenaar heeft niet weersproken dat de woning door een professionele verkoper, door tussenkomst van twee professionele makelaars, aan belanghebbende te koop is aangeboden, doch stelt dat de omstandigheid dat de woning niet openbaar in de verkoop is gezet, maar aan belanghebbende ter belegging is aangeboden, meebrengt dat geen sprake is van een prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Die stelling kan evenwel in haar algemeenheid niet als juist worden aanvaard.

De heffingsambtenaar heeft zich er voorts op beroepen dat de transactie kan zijn ingegeven door fiscale voordelen of door de wens om risico’s te spreiden. In het kader van die stelling is van belang dat in de akte van levering is opgenomen dat de levering plaatsvindt na verloop van twee jaren sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming, terwijl verkoper en koper de betreffende levering voorwaardelijk als met omzetbelasting belaste levering aan merken als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, ten tweede van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat koper omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het verkochte.

In gevallen waarin ter zake van de levering van een onroerende zaak omzetbelasting is verschuldigd, maakt de aan de koper in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen ter verkrijging van de verkochte onroerende zaak, zodat die omzetbelasting niet geheel of ten dele in mindering behoort te worden gebracht bij de bepaling van de prijs die bij een veronderstelde verkoop door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

In het onderhavige geval staat vast dat, zowel in het geval dat de aankoop van de woning moet worden gekwalificeerd als overgang van een algemeenheid van goederen, zoals belanghebbende voorstaat, als in het geval dat op de aankoop de zogenaamde verleggingsregeling van toepassing is, het herzieningsrisico bij belanghebbende als koper is komen te liggen. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende met deze omstandigheid rekening heeft gehouden door deze in negatieve zin te verdisconteren in de te bieden prijs, zodat de prijs niet de volledige tegenprestatie omvat. In het onderhavige geval is de kort na de peildatum overeengekomen koopprijs derhalve niet geschikt als maatstaf om te komen tot vaststelling van de waarde van de woning.

De heffingsambtenaar heeft ter voldoening aan zijn bewijslast in beroep een taxatierapport betreffende de woning overgelegd, en een mede op drie andere woningen betrekking hebbende bijlage, waarin een matrix is opgenomen met verkoopgegevens van een zevental aan [a-straat] 1 te [A] gelegen recreatiewoningen. Van die woningen is er slechts een van hetzelfde type als de woning van belanghebbende, te weten [a-straat] 1‑301, op 1 juli 2011 verkocht voor € 227.000. Het Hof acht die verkoop zodanig ver verwijderd van de peildatum, dat daaraan geen waarde kan worden toegekend voor de bepaling van de waarde van de woning. Twee kort na de peildatum gerealiseerde verkopen betreffen [a-straat] 1‑202, op 2 april 2015 verkocht voor € 143.500, en [a-straat] 1-212, op 22 januari 2015 verkocht voor € 132.500. Deze beide woningen hebben, anders dan de woning van belanghebbende, een rieten dak en een geheel andere uitstraling. De oppervlakte van deze woningen is kleiner dan die van de woning van belanghebbende. Voorts hebben deze beide vergelijkingsobjecten een wat kleinere inhoud dan de woning, maar in de matrix is een lagere prijs per m³ voor deze woningen opgenomen. Ten slotte heeft de taxateur naar ’s Hofs oordeel onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De ter zake van onderhoud uitgebrachte offerte ten bedrage van € 15.711,85 is door belanghebbende ter zitting toegelicht. Het beoogde onderhoud betrof niet uitsluitend regulier schilderwerk, maar ook het verwijderen van ingegroeide algen en het herstel van boegdelen. Het Hof hecht geloof aan belanghebbendes verklaring dat ten tijde van de aankoop kort na de peildatum de onderhoudstoestand niet veel beter was.

Op grond van het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs.

Zoals reeds overwogen, acht het Hof de door belanghebbende betaalde koopprijs niet geschikt om te komen tot vaststelling van de waarde van de woning. Nu belanghebbende zich uitsluitend op die koopprijs baseert, heeft hij de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

Het Hof stelt de waarde van de woning per de peildatum 1 januari 2015, in het licht van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in goede justitie vast op € 125.000.

Belanghebbende heeft zich in bezwaar, beroep en in hoger beroep laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mevrouw [B] , de mede-koper van de woning. Aangezien de gemachtigde zelf belang heeft bij deze procedure, merkt het Hof haar kosten niet aan als kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Dit brengt mee dat het Hof aan belanghebbende voor het namens hem ingestelde beroep en het hoger beroep na te melden bedragen toekent aan reis- en verletkosten.