Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-09-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8593, 17/01304 t/m 17/01307
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-09-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8593, 17/01304 t/m 17/01307
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 11 september 2018
- Datum publicatie
- 28 september 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:8593
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2017:5480, Bekrachtiging/bevestiging
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:584
- Zaaknummer
- 17/01304 t/m 17/01307
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling zorghotel.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 17/01304, 17/01305, 17/01306 en 17/1307
uitspraakdatum: 11 september 2018
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 oktober 2017, nummers AWB 16/1441, 16/1442, 16/1443 en 16/1444, ECLI:NL:RBGEL:2017:5480, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [A] (hierna: het zorghotel), als volgt vastgesteld:
|
Jaar |
Waardepeildatum |
Waarde in € |
|
2012 |
1 januari 2011 |
2.818.000 |
|
2013 |
1 januari 2012 |
2.518.000 |
|
2014 |
1 januari 2013 |
2.571.000 |
|
2015 |
1 januari 2014 |
2.566.000 |
Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor die jaren aanslagen onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte (OZBE) vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de voor het jaar 2012 vastgestelde waarde verminderd tot € 2.663.000 en de voor de jaren 2013, 2014 en 2015 vastgestelde waarden gehandhaafd. De voor de jaren 2012 tot en met 2015 opgelegde aanslagen OZBE zijn verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van het zorghotel, dat gelegen is in een complex dat bestaat uit een oud en een nieuw gedeelte.
Belanghebbende heeft het oude gedeelte van het complex op 10 juni 2010 aangekocht tegen een koopprijs van € 3.382.000 (inclusief 4.010 m2 grond). Dit oude gedeelte betreft een voormalig schippersinternaat uit 1926 dat is aangewezen als gemeentelijk monument. Eveneens op 10 juni 2010 heeft belanghebbende het achter het oude gedeelte liggende onbebouwde perceel (groot 3.055 m2) aangekocht tegen een koopprijs van € 297.500.
Na de aankoop is het oude gedeelte volledig gerenoveerd en verbouwd. In het oude gedeelte zijn 28 appartementen gerealiseerd. Op het achterliggende perceel heeft belanghebbende in 2011 het nieuwe gedeelte gebouwd, dat is voorzien van een ondergrondse parkeergarage en verbonden is met het oude gedeelte. In het nieuwe gedeelte zijn 16 appartementen gerealiseerd die bereikbaar zijn via verkeersruimten. De in totaal 44 appartementen beschikken ieder over alle voorzieningen voor zelfstandige bewoning (keuken, badkamer, toilet) en zijn door de heffingsambtenaar aangemerkt als afzonderlijke WOZ-objecten.
Vanuit het zorghotel wordt zorg geboden aan de bewoners van de 44 appartementen. De vergoeding die de bewoners betalen bestaat voor een deel uit huur en voor een deel uit servicekosten (onder meer voor maaltijden en wasverzorging). Het zorghotel bestaat uit de entree, de receptie, het restaurant, de keuken, de bibliotheek, de kantoorruimten, de activiteitenruimten, de personeelsverblijven en de bergingen. Het zorghotel is door de heffingsambtenaar aangemerkt als een afzonderlijk WOZ-object, waartoe ook de parkeergarage, de verkeersruimten en de grond zijn gerekend.
De totale bruto vloeroppervlakte (bvo) van de 44 appartementen en het zorghotel bedraagt 6.603 m2. Van de bvo is 3.585 m2 toerekenbaar aan de 44 appartementen (54,3%) en 3.018 m2 aan het zorghotel (45,7%). Deze procentuele verhouding heeft de heffingsambtenaar in het kader van de waardering van de te onderscheiden WOZ-objecten ook toegepast bij de toerekening van de grondwaarde.
In de bezwaarfase is in onderling overleg vastgesteld dat de waarde van het zorghotel in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet), zodat het tarief voor woningen toepassing moet vinden. Bij uitspraken op bezwaar zijn de aanslagen OZBE dienovereenkomstig verminderd. Voor het jaar 2012 is tevens de WOZ-waarde van het zorghotel verminderd tot € 2.663.000, hetgeen eveneens heeft geleid tot een vermindering van de voor dat jaar opgelegde aanslag OZBE.
3 Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of het zorghotel moet worden aangemerkt als een zelfstandig WOZ-object en zo ja, welke onderdelen van het complex daartoe behoren en of de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) ervan niet te hoog is vastgesteld. Dat, indien daaraan wordt toegekomen, de WOZ-waarde van het zorghotel op de GVW moet worden bepaald, is buiten discussie.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het niet reëel is om het zorghotel, als overblijfsel na afsplitsing van de 44 appartementen, als een zelfstandig WOZ-object aan te merken. Het in aanmerking nemen van het zorghotel als zelfstandig WOZ-object heeft dubbeltellingen in de waardering tot gevolg, met name wat betreft de parkeergarage, de grond en de verkeersruimten. De gangen naar de appartementen en andere verkeersruimten vertegenwoordigen in het kader van de GVW geen enkele waarde. Ook is bij de berekening van de GVW van het oude gedeelte ten onrechte geen rekening gehouden met een correctie wegens ‘verandering bouwwijze’, aldus nog steeds belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het zorghotel terecht en juist is afgebakend als een zelfstandig WOZ-object en dat de GVW niet te hoog is vastgesteld.