Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-10-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8808, 17/01138
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-10-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8808, 17/01138
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 9 oktober 2018
- Datum publicatie
- 19 oktober 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:8808
- Zaaknummer
- 17/01138
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling horecapand.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 17/01138
uitspraakdatum: 9 oktober 2018
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] c.v. te [Z] (hierna: belanghebbende)
en het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 27 oktober 2017, nummer UTR 17/1094, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 63 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 1.167.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 2.808.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een gerenoveerd monumentaal horecapand in het centrum van [Z] , dat tot circa 2005 als winkelpand in gebruik is geweest.
Belanghebbende heeft een meetrapport van [A] van 25 november 2015 overgelegd. [A] heeft het bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak vastgesteld op 505 m2.
De heffingsambtenaar heeft belanghebbende een taxatieverslag gestuurd waarin een bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak is vermeld van 446 m2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overlegd van 4 september 2017 waarbij de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.167.000. Daarbij is uitgegaan van een bruto vloeroppervlak van 450 m2. Aan de hand van de verkopen van de winkelpanden aan de [a-straat] 28A en [b-straat] 30 (twee panden) te [Z] heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor voor deze panden bepaald op ten minste 13,0, 12,8 en 16. Bij de waardering van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,5, waarbij rekening is gehouden met een leegstandsrisico van 5%.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting zijn incidentele hoger beroep ingetrokken, nadat het Hof hem stukken had getoond waaruit bleek dat belanghebbende het beroep bij de Rechtbank tijdig had ingesteld.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoog bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak en of de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico bij het bepalen van de kapitalisatiefactor.
Belanghebbende beantwoordt voornoemde vragen bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.