Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-02-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:1486, 18/00132
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-02-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:1486, 18/00132
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 26 februari 2019
- Datum publicatie
- 8 maart 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:1486
- Zaaknummer
- 18/00132
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
belasting
Locatie Arnhem
nummer 18/00132
uitspraakdatum: 26 februari 2019
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 16 januari 2018, nummer AWB 17/1561, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT; gemeente Zwolle) (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 134 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 275.000. Tegelijk met deze beschikking zijn door de heffingsambtenaar aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren 2017 opgelegd.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 255.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 205.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd alsmede gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de proceskosten vastgesteld op € 501 en het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 46.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 17 januari 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede – namens de heffingsambtenaar – [B] , bijgestaan door ing. [C] (taxateur).
Ter zitting van het Hof is gelijktijdig het hoger beroep bekend onder zaaknummer 18/00133 behandeld inzake de WOZ-beschikking van [a-straat] 134A te [Z] .
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 134 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1936 gebouwde twee-onder-een-kap-woonboerderij met een garage (oppervlakte 22 m²) en een dakkapel. De perceeloppervlakte bedraagt 1.095 m2 en de inhoud 250 m3. De onroerende zaak is gelegen in het buitengebied, nabij de snelweg A28 (500 meter afstand) en een spoorlijn (1.100 meter afstand) alsmede windturbines. Door de ligging is de bewoner van de onroerende zaak voor de directe voorzieningen afhankelijk van [D] en niet van [Z] .
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 275.000.
Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 255.000. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep een waarde van € 205.000 bepleit vanwege de slechtere ligging van de onroerende zaak dan waarvan eerder was uitgegaan.
Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is een door ing. [C] RT RDMW op 24 augustus 2017 opgemaakte taxatiematrix overgelegd en drie zogenoemde referentieobjecten aangedragen, te weten:
De onroerende zaak [a-straat] 59 te [D] . Deze onroerende zaak is een in 1930 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 350 m³ plus een deel en schuren. De oppervlakte van het perceel bedraagt 7.926 m². De ligging wordt door de taxateur gewaardeerd op ‘3’ zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 24 maart 2015 verkocht voor € 299.630.
De onroerende zaak [a-straat] 115 te [D] . Deze onroerende zaak is een in 1960 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 350 m³ alsmede een garage, een berging, een dierenverblijf en een tuinhuisje. De oppervlakte van het perceel bedraagt 2.027 m². De ligging wordt door de taxateur gewaardeerd op ‘3’ zijnde een gemiddelde ligging. Zij het dat deze woning praktisch naast een spoorlijn en in de directe nabijheid van windturbines is gelegen. De woning is op 24 juli 2015 verkocht voor € 315.000.
De onroerende zaak [a-straat] 63 te [D] . Deze onroerende zaak is een in 1900 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 549 m³ alsmede een garage, een berging en een tuinhuisje. De oppervlakte van het perceel bedraagt 3.662 m². De ligging wordt door de taxateur gewaardeerd op ‘3’ zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 8 mei 2017 verkocht voor € 367.500.
Voorts heeft de taxateur de grondstaffels van de wijk [D] VI vrijstaande woonboerderij overgelegd alsmede de grondstaffels van de wijk [D] VI 2 onder 1 kap woonboerderij:
2 onder 1 kap woonboerderij oppervlakte tot 350 m² € 140, vanaf 350 tot 500 m² € 105, vanaf 500 tot 750 m² € 70, vanaf 750 tot 1.000 m² € 14 en meer dan 1.000 m² € 6;
vrijstaande woonboerderij oppervlakte tot 500 m² € 160, vanaf 500 tot 750 m² € 120, vanaf 750 tot 1.000 m² € 80, vanaf 1.000 tot 1.500 m² € 16 en meer dan 1.500 m² € 6.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep een herziene waardematrix overgelegd. Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde voor de onroerende zaak van € 160.020 en zijn dezelfde referentieobjecten gebruikt als de heffingsambtenaar in zijn in 2.4 vermelde taxatiematrix.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 160.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 205.000.