Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-03-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2189, 17/01294
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-03-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2189, 17/01294
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 12 maart 2019
- Datum publicatie
- 15 maart 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:2189
- Zaaknummer
- 17/01294
Inhoudsindicatie
Het enkele verschil tussen de uit de referentieobjecten berekende gemiddelde marktprijs per m3 en de voor de woning van belanghebbende gehanteerde prijs per m3 laat niet zien dat voldoende rekening gehouden is met de niet herstelde aardbevingsschade en de rompslompschade. De rechtbank heeft de WOZ-waarde van de woning terecht verminderd van € 173.000 tot € 170.000.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 17/01294
uitspraakdatum: 12 maart 2019
Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen als rechtsopvolgster van de gemeente Hoogezand-Sappemeer (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 oktober 2017, nummer LEE 17/511, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 121 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 173.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 170.000 en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak is een in 1918 gebouwde vrijstaande woning met een garage, een carport en bergingen. De woning heeft een inhoud van ongeveer 381 m3 en is gelegen op een perceel van 1.368 m2.
De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de [A] B.V. (hierna: de [A] ). Belanghebbende heeft tweemaal aardbevingsschade gemeld. Ter zake van de eerste melding heeft [B] in opdracht van de [A] de schade opgenomen en vervolgens een schaderapport met dagtekening 7 november 2014 opgemaakt. De schade is daarin becijferd op € 4.748,07. Vervolgens heeft belanghebbende opnieuw een schademelding gedaan. Deze schade is opgenomen op 10 november 2015. Op 27 november 2015 is daarvan een schaderapport opgemaakt met daarin een schadebedrag van € 2.518,24.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een waardematrix overgelegd. Daarin zijn de volgende vrijstaande woningen, gelegen in [Z] , opgenomen:
- -
-
[a-straat] 122, verkocht voor € 222.500 en overgedragen op 4 februari 2014, inhoud 428 m3, gehanteerde prijs per m3 voor woongedeelte € 208, uitstraling 2, onderhoud 3 en kwaliteit 3; er is sprake van aardbevingsschade in de orde van grootte van € 3.400;
- -
-
[b-straat] 13, verkocht voor € 210.000 en overgedragen op 4 november 2014, inhoud 454 m3, gehanteerde prijs per m3 voor woongedeelte € 180, uitstraling 3, onderhoud 2 en kwaliteit 3; er is geen sprake van aardbevingsschade;
- -
-
[a-straat] 160, verkocht voor € 230.000 en overgedragen op 6 oktober 2015, inhoud 500 m3, gehanteerde prijs per m3 voor woongedeelte € 182, uitstraling 3, onderhoud 3 en kwaliteit 3; er is geen sprake van aardbevingsschade.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Het geschil beperkt zich tot de vraag of voldoende rekening is gehouden met de niet herstelde aardbevingsschade.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij staat een waarde voor van € 173.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Ter zitting heeft zijn gemachtigde verklaard dat hij in zijn verweerschrift niet bedoeld heeft incidenteel appel in te stellen. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank, waarin de waarde op € 170.000 is vastgesteld.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.