Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-01-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:353, 17/00878 en 17/00883
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-01-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:353, 17/00878 en 17/00883
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 15 januari 2019
- Datum publicatie
- 25 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:353
- Zaaknummer
- 17/00878 en 17/00883
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Toestandsdatum. Sprake van een bijzondere omstandigheid? Waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken. Waarderingsuitzondering ziet uitsluitend op onroerende zaken die zijn gelegen in het waterstaatswerk en niet op de daarnaast gelegen zones.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 17/00878 en 17/00883
uitspraakdatum: 15 januari 2019
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep (nummer 17/00878) van
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaltbommel (hierna: de heffingsambtenaar) en
op het hoger beroep (nummer 17/00883) van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 augustus 2017, nummer AWB 16/4987, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar en belanghebbende.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 143 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het jaar 2014 vastgesteld op € 306.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 205.400, bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten en gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht vergoedt.
De heffingsambtenaar en belanghebbende hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
Bij brief van 10 september 2018 heeft het Hof het onderzoek op grond van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heropend.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is (mede)eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 143 te [Z] . Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met een inpandige garage en een vrijstaande berging. De inhoud van de woning is ongeveer 650 m3. De onroerende zaak is gebouwd in 1910 en gerenoveerd in 1980.
De onroerende zaak is gelegen aan de [a-straat] . Het perceel heeft een grootte van ongeveer 700 m2.
De Keur Waterschap Rivierenland 2009 (hierna de Keur) en de bijbehorende legger Primaire Waterkering van Waterschap Rivierenland 2004 (hierna: de legger) vermelden – voor zover hier van belang – het volgende:
" Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen
In deze keur wordt verstaan onder:
(...)
g. kernzone, beschermingszone, en buitenbeschermingszone (keurzones): de zone behorend tot en langs waterstaatswerken, die als zodanig in de legger is aangegeven, waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens deze keur van toepassing zijn;
(...)
o. waterstaatswerk: oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk, die als zodanig in de legger zijn aangegeven;
(...)
Artikel 1.2 Hoofdelijke aansprakelijkheid
1. De verplichtingen ingevolge deze keur berusten op de eigenaar van gronden.
(...)
Algemene onderhoudsplicht ten aanzien van alle waterstaatswerken
Artikel 2.4 Onderhoudsplicht
Onderhoudsplichtig zijn diegenen, die in de legger tot het plegen van gewoon en/of buitengewoon onderhoud aan waterstaatwerken zijn aangewezen.
Onderhoudsplicht ten aanzien van waterkeringen
Artikel 2.5 Gewoon onderhoud aan waterkeringen
De onderhoudsplichtigen zorgen voor een goede toestand van de waterkeringen door het bestrijden van schadelijk wild, het herstellen van beschadigingen, het verwijderen van drijfvuil en het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering.
Onderhoudsplichtigen moeten begroeiingen die schadelijk zijn voor de instandhouding van
de waterkering verwijderen.
Artikel 2.6 Buitengewoon onderhoud aan waterkeringen
1. De onderhoudsplichtigen van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding overeenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie.
(...)
Handelingen in, op, boven, over of onder waterstaatswerken
Artikel 3.1 Watervergunning waterstaatswerken
Watervergunning waterstaatswerken, kern- en beschermingszones
1. Zonder vergunning van het bestuur is het verboden gebruik te maken van de kern- en beschermingszones van een waterstaatswerk door, anders dan in overeenstemming met de functie, daarin, daarop, daarboven, daarover of daaronder:
a. werkzaamheden te verrichten;
b. werken of (opgaande hout-) beplantingen aan te brengen, of te hebben, dan wel
aanwezige werken te slopen of te verwijderen en (hout)beplantingen te verwijderen;
c. vaste stoffen, voorwerpen of dieren te brengen of te hebben, of te (be)houden;
d. activiteiten te houden op andere dan daarvoor aangewezen plaatsen;
e. buiten openbare verharde wegen met rij- of voertuigen, dan wel met een lastdier te
rijden of vee te drijven;
f. zich anders dan als rechthebbende te bevinden als dat is aangegeven op een voor het
publiek kenbare wijze;
(...)
Artikel 6.2 Aanwijzing toezichthouders
Met het toezicht op de naleving van het bepaalde in of krachtens deze keur zijn belast de
daartoe door het bestuur aangewezen ambtenaren of andere personen."
Blijkens een kaart van de legger is ongeveer 8 m2 van de onroerende zaak (het achterste stuk van de tuin) gelegen in de buitenbeschermingszone en is de rest van de onroerende zaak (inclusief woonhuis) gelegen in de beschermingszone van de [a-straat] .
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op naam van de echtgenoot van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 346.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van de echtgenoot van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft vervolgens op grond van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ verzocht voor haar een WOZ-beschikking betreffende de onroerende zaak voor het jaar 2014 vast te stellen.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het jaar 2014 vastgesteld op € 306.000.
Bij brief van 8 september 2015 heeft de gemachtigde van belanghebbende de heffingsambtenaar verzocht het taxatieverslag behorende bij de nieuw vastgestelde waarde, het advies dat de taxateur heeft uitgebracht aan de gemeente en de motivering voor de waardeverlaging toe te sturen. In reactie hierop schrijft de heffingsambtenaar in zijn brief van 17 september 2015:
“Als bijlage bij deze brief ontvangt u het taxatieverslag van de woning. Nadat we uw verzoek ontvingen heeft de taxateur de woning, in combinatie met reguliere werkzaamheden in [Z] , uitpandig opgenomen. Hierbij heeft de taxateur geconstateerd dat de woning deels nog wordt gerenoveerd en momenteel nog een beneden gemiddelde staat van onderhoud heeft.”
Bij brief van 23 september 2015 heeft de gemachtigde namens belanghebbende pro forma bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking en het volgende verzocht:
“In uw brief van 17 september 2015 schrijft u dat het taxatieverslag als bijlage is bijgevoegd. Dat heb ik echter niet aangetroffen. Graag ontvang ik alsnog het taxatieverslag.
In mijn brief van 8 september 2015 had ik ook verzocht om het advies dat de taxateur heeft uitgebracht aan de gemeente inzake de waardeverlaging. Graag ontvang ik alsnog dit advies.
Bij brief van 28 maart 2014, uw kenmerk 990416965/19797, heeft u het door de partner van cliënte ingediende WOZ-bezwaar ongegrond verklaard. In die uitspraak schrijft u: "op basis van uw bezwaarschrift heeft de taxateur een onderzoek uitgevoerd naar de waarde van uw woning". Graag ontvang ik het advies dat de taxateur in maart 2014 heeft uitgebracht aan de gemeente.
Daarnaast ontvang ik graag van u het bij dit object toegepaste kavelmodel.”
Bij brief van 29 september 2015 reageert een medewerker van de gemeente als volgt:
“Het taxatieverslag dat u niet heeft aangetroffen bij de brief van 17 september jl. heb ik nogmaals bijgevoegd. Op dit taxatieverslag is het advies van de taxateur verwerkt. Een apart advies inzake de waardeverlaging is er niet. Hetzelfde geldt voor de ongegrondverklaring van het bezwaarschrift dat de partner van uw cliënt in 2014 heeft ingediend. Het advies van de taxateur in deze zaak is opgenomen in de uitspraak op het bezwaarschrift en niet vastgelegd in een apart document.
De kavelwaarde voor het object is vastgesteld op € 174.800,-. Uit de tabel op de volgende
pagina kunt u opmaken hoe dit bedrag tot stand is gekomen:
|
0-200 m2 |
€ 350,- |
€ 70.000,- |
|
201-400 m2 |
€ 280,- |
€ 56.000,- |
|
401-600 m2 |
€ 209,- |
€ 41.800 |
|
601-700 m2 |
€ 100,- |
€ 7.000 |
|
Totale oppervlakte: 700 |
€ 174.800,- |
“
Bij brief van 10 november 2015 heeft belanghebbende een taxatieverslag ontvangen waarop ook de objectkenmerken en indicatiefactoren staan vermeld.
Belanghebbende is op haar verzoek uitgenodigd voor een hoorgesprek. Bij brief van 31 december 2015 schrijft de gemachtigde van belanghebbende in reactie hierop het volgende:
“Naar aanleiding daarvan merk ik op dat art. 7:4, lid 2, Awb bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende tenminste een week ter inzage legt. Op grond van art. 7:4, lid 3, Awb dient bij de oproeping voor het horen te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage zullen liggen. Tot op heden heb ik daarvan ten onrechte geen bericht ontvangen.”
In reactie hier weer op schrijft de heffingsambtenaar in zijn brief van 5 januari 2016 dat de op de zaak betrekking hebbende stukken waarover hij beschikt, ook in bezit zijn van de gemachtigde van belanghebbende.
Op 7 januari 2016 heeft het hoorgesprek plaatsgevonden. Het verslag hiervan vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“De heer [A] [Hof: de echtgenoot van belanghebbende] merkt op dat, als de plannen met betrekking tot de dijkverlegging doorgaan, zijn woning misschien ook gesloopt moet worden. Indien hij zijn woning wil verkopen dient hij dat te melden. Het plan is niet zomaar een structuurvisie, maar heeft te maken met de veiligheid van het gebied.
Volgens de heer [B] heeft de heer [A] dan ook recht op planschade. De heer [C] merkt op dat hier geen rekening mee gehouden kan worden. De Hoge Raad heeft hier al eens een uitspraak over gedaan.
Volgens de heer [A] klopt het schetsplan hoe de dijk in de nieuwe situatie gaat lopen niet. Daarnaast is het zo dat, indien bijvoorbeeld in Lobith de getallen anders worden, ook het schetsplan zomaar gewijzigd kan worden.
Mevrouw [D] belooft om na te vragen in hoeverre de kans bestaat dat de woning gesloopt gaat worden.
Het volgende argument betreft het feit dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met vrijgestelde delen. Een groot gedeelte van het perceel valt namelijk in de beschermingszone van het Waterschap. Mevrouw [D] heeft de uitspraak van het Hof Den Haag ook gelezen en contact opgenomen met het samenwerkingsverband. Het samenwerkingsverband heeft aangegeven dat zij in cassatie zijn gegaan tegen de uitspraak van het Hof en dat de uitspraak eind februari 2016 wordt verwacht. Mevrouw [D] vraagt dan ook toestemming om te wachten op deze uitspraak alvorens uitspraak te doen op het onderhavige bezwaarschrift. De heer [C] en de heer [A] vinden dit geen probleem. De heer [C] heeft nog een duidelijke print in kleur van het perceel en zal deze print opsturen of doormailen.”
Naar aanleiding van een aantal hoge waterpeilen in Nederland zijn veiligheidsmaatregelen bedacht zoals dijkverhoging en of -versterking en rivierverruiming. Die maatregelen zijn uitgewerkt in de Planologische Kernbeslissing Ruimte voor de Rivier uit 2006 (hierna: PKB). Bij het PKB behoort het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro). Het Barro bevat een kaart waarop een dijkverlegging bij [Z] is aangegeven. Het hierdoor getroffen gebied is op de kaart rood gemarkeerd. De onroerende zaak valt buiten de rode zone op de Barro-kaart, maar bevindt zich er wel tegenaan.
2.17. September 2013 is een voorontwerp-structuurvisie WaalWeelde West vastgesteld (hierna: het voorontwerp-structuurvisie), dat ter visie is neergelegd van 13 september 2013 tot en met 24 oktober 2013. Het voorontwerp-structuurvisie vermeldt – voor zover hier relevant – het volgende:
“2.16.2.1 Dijkteruglegging Brakel
In het kader van deze structuurvisie zal er een dijkteruglegging bij Brakel gerealiseerd worden. In het kader van de PKB Ruimte voor de Rivier is hiervoor al een reservering gemaakt. In combinatie met de maatregelen die zullen worden genomen in de Ruijterwaard en de voorziene nevengeul bij Brakel ontstaan er positieve effecten voor de hydraulica. Een waterstandsdaling van 17,7 cm kan worden gerealiseerd. Ten aanzien van de hoogwaterveiligheid zijn deze rivierkundige maatregelen daarmee van groot belang voor de werking van de gehele riviertak Waal. De dijkteruglegging zorgt ervoor dat de insnoering van het winterbed van de Waal wordt verkleind en er met andere woorden dus meer ruimte voor de rivier wordt gecreëerd. Tenslotte geldt dat er door de dijkverlegging landbouwgrond buitendijks komt te liggen.”
Naar aanleiding van het voorontwerp-structuurvisie zijn informatiebijeenkomsten gehouden. Bij brief van 29 november 2013 heeft de gemeente Zaltbommel bewoners, waaronder belanghebbende, uitgenodigd voor een extra inloopavond op 19 december 2013.
Begin 2015 is de ontwerp-structuurvisie vastgesteld, die van 6 februari 2015 tot 20 maart 2015 ter inzage heeft gelegen. De (definitieve) structuurvisie WaalWeelde West is op 8 juli 2015 door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. Hierbij is specifiek in geschil:
ten aanzien van het hoger beroep van de heffingsambtenaar:
- de reikwijdte van de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken als neergelegd in artikel 2, eerste lid, aanhef en onder f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten (hierna: de Regeling).
ten aanzien van het hoger beroep van belanghebbende:
- de toestandsdatum en waardevermindering wegens het voorontwerp-structuurvisie,
- waardevermindering wegens ligging van de woning op het perceel,
- de vergelijkbaarheid van verschillende objecten,
- de juistheid van de KOUDVL-factoren in de database, en
- de juistheid van de grondstaffel.
Daarnaast is in geschil of sprake is van een schending van de artikelen 7:4 en 7:9 van de Awb.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde tot € 172.000.