Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-05-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:4122, 18/00150 t/m 18/00154
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-05-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:4122, 18/00150 t/m 18/00154
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 14 mei 2019
- Datum publicatie
- 24 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:4122
- Zaaknummer
- 18/00150 t/m 18/00154
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfsgebouwen.
Uitspraak
Locatie Arnhem
nummers 18/00150, 18/00151, 18/00152, 18/00153 en 18/00154
uitspraakdatum: 14 mei 2019
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 februari 2018, nummers UTR 17/2775, 17/2802, 17/2803, 17/2805 en 17/2806, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 18-20, [a-straat] 22, [a-straat] 24, [a-straat] 26 en [a-straat] 28 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op respectievelijk € 241.000, € 177.000, € 177.000, € 98.000 en € 98.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) vastgesteld.
In verband met een door belanghebbende en de heffingsambtenaar voor de onderhavige objecten voor het jaar 2016 gesloten compromis, heeft de heffingsambtenaar de voor het jaar 2017 vastgestelde WOZ-waarden bij beschikking van 28 februari 2017 ambtshalve verminderd tot € 219.000 ( [a-straat] 18-20), € 162.000 ( [a-straat] 22), € 162.000 ( [a-straat] 24), € 85.000 ( [a-straat] 26) en € 85.000 ( [a-straat] 28). Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar de aanslagen OZB 2017 dienovereenkomstig verminderd.
Het door belanghebbende tegen de bij beschikking voor de onroerende zaken vastgestelde waarden en tegen de aanslagen OZB ingediende bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2019 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] MRE als gemachtigde van belanghebbende en [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] RT (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [a-straat] 18-28 te [A] (hierna: de onroerende zaken). Het betreft in 2007 gebouwde kantoorruimte, gelegen in de [E] van [A] .
Op de zitting van 6 februari 2017 bij de Rechtbank heeft belanghebbende met de heffingsambtenaar een schikking getroffen over de waarden van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2016. Daarvoor is voor alle hier in geschil zijnde onroerende zaken uitgegaan van een huurwaarde van € 85,- per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (hierna: b.v.o.) en een kapitalisatiefactor van 8,5. Bij het ambtshalve genomen verminderingsbesluit van 28 februari 2017, dat ziet op het belastingjaar 2017, heeft de heffingsambtenaar zich bij deze waarden aangesloten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar het object gewaardeerd als kantoorruimte.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatieverslag van 10 augustus 2017 van de onroerende zaken overgelegd, opgesteld door [D] RT, WOZ-taxateur. De taxateur heeft de waarden van de onroerende zaken, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een huurprijs van € 85 per vierkante meter b.v.o. en een kapitalisatiefactor van 8,5 – vastgesteld op € 219.000 ( [a-straat] 18-20), € 162.000 ( [a-straat] 22), € 162.000 ( [a-straat] 24), € 85.000 ( [a-straat] 26) en € 85.000 ( [a-straat] 28). Bij het taxatierapport is – onder meer – de navolgende kadastrale kaart gevoegd:
De onroerende zaken [a-straat] 18-20 en [a-straat] 22 zijn in gebruik als kinderdagverblijf.
Tot de stukken van het geding behoren afschriften van een aantal door belanghebbende met derden gesloten huurcontracten, namelijk van [a-straat] 18-20 (2011), [a-straat] 22 (2012), [a-straat] 24 (2012) en [a-straat] 26/28 (2012). Deze dragen het opschrift “Huurovereenkomst kantoorruimte”, en hebben als voorwerp van overeenkomst de verhuur van “bedrijfsruimte” (18-20 en 22), de verhuur van “kantoorruimte” (24) en de verhuur van “kantoor/bedrijfsruimte”(26-28). In de verhuurovereenkomst van [a-straat] 24 wordt vermeld dat een kantoorgebouw wordt verhuurd bestaande uit twee verdiepingen, met circa 225 m² kantoorruimte.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de vastgestelde waarden van de onroerende zaken op waardepeildatum – na de ambtshalve verminderingen van 28 februari 2017 – te hoog zijn.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag daarentegen ontkennend.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarden van de onroerende zaken en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.