Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-06-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5042, 18/00410
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-06-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5042, 18/00410
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 18 juni 2019
- Datum publicatie
- 28 juni 2019
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:5042
- Zaaknummer
- 18/00410
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoor/verkoopruimte.
Uitspraak
Locatie Arnhem
nummer 18/00410
uitspraakdatum: 18 juni 2019
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] N.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 5 april 2018, nummer Awb 17/316, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijssen-Holten (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 januari 2016 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 424.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor gebruikers van niet-woningen vastgesteld op€ 701.
Het door belanghebbende tegen de bij beschikking vastgestelde waarde en tegen de aanslag OZB ingediende bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2019 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] als gemachtigde van belanghebbende en [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [A] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoor/verkoopruimte op de begane grond met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 209,45 m² en een kantoor op de eerste verdieping met een bvo van 141,51 m². Op de begane grond bevindt zich verder een geldautomaat, waarvan de bvo 36,92 m² bedraagt. Het totale bvo bedraagt dus 387,88 m². De onroerende zaak is in 1973 gebouwd en in 2010 gerenoveerd en is aan te merken als courante niet-woning.
De onroerende zaak wordt gebruikt als bankgebouw.
De heffingsambtenaar heeft op 30 januari 2016 bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 424.000, welke vastgestelde waarde in bezwaar is gehandhaafd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar het object gewaardeerd als kantoorruimte.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarde een taxatie van de onroerende zaak laten verrichten door [D] , WOZ-taxateur, werkzaam bij [E] . De bij deze taxatie behorende, op 2 februari 2017 opgestelde, waardematrix behoort tot de stukken van het geding. In de matrix zijn een viertal referentie-objecten vermeld. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een bvo van 375 m², een jaarhuur van € 44.670 en een kapitalisatiefactor van 9,5 – vastgesteld op € 424.365.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde een (concept) taxatierapport overgelegd van [F] d.d. 10 november 2017. Blijkens de omschrijving in dit rapport is het doel van die taxatie “balanswaardering”, met als waardepeildatum 31 december 2017. De waarde van de onroerende zaak is op die waardepeildatum, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een jaarhuur van € 39.500 en een kapitalisatiefactor 8,6 – vastgesteld op € 340.000. Het rapport vermeldt verder met betrekking tot een voorgaande taxatie van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 31 december 2014, een waarde van de onroerende zaak van € 400.000, waarbij een jaarhuur van € 43.110 en een kapitalisatiefactor van 9,28 is gehanteerd.
Naar aanleiding van het bezwaarschrift van belanghebbende heeft op 7 december 2016 een telefonisch hoorzitting plaats gehad, waarbij de bezwaren van belanghebbende inhoudelijk zijn besproken. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde en de aanslag OZB vervolgens bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gehandhaafd. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag daarentegen ontkennend.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op € 340.000, en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.