Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-10-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9109, 18/00848
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-10-2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9109, 18/00848
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 29 oktober 2019
- Datum publicatie
- 8 november 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2019:9109
- Zaaknummer
- 18/00848
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
Locatie Arnhem
nummer 18/00848
uitspraakdatum: 29 oktober 2019
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 7 augustus 2018, nummer Awb 17/2711, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede [B] namens de heffingsambtenaar.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 26 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1986 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De onroerende zaak heeft een inhoud van 330 m³. De perceeloppervlakte bedraagt 313 m2.
Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [C] op 8 mei 2018 waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen. De referentieobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen gelegen te [Z] :
|
Object |
Bouwjaar |
Inhoud (m³) |
Waarde per m³ (€) |
Waarde inhoud (€) |
Per-ceel (m²) |
Waarde per m² (€) |
Waarde perceel (€) |
Bijgebouwen |
Waarde (afgerond) (€) |
Koopsom en datum (€) |
|
[a-straat] 26 |
1986 |
330 |
360 |
118.800 |
313 |
171 |
53.523 |
Berging/schuur aangeb. € 1.700 Berging/schuur vrijst. € 3.000 Carport € 2.100 Overkapping/luifel € 1.800 |
180.000 |
|
|
[b-straat] 16 |
1990 |
375 |
335 |
125.625 |
240 |
175 |
42.000 |
Berging/schuur aangeb. € 5.040 Carport € 1.800 Tuinhuis/blokhut € 1.200 Dakkapel € 2.000 |
177.000 |
172.500 (01-04-2015) |
|
[b-straat] 14 |
1990 |
346 |
370 |
128.020 |
239 |
175 |
41.285 |
Garage € 5.600 Berging/schuur aangeb. € 2.450 Carport € 2.100 Tuinhuis/blokhut € 1.050 Dakkapel € 2.000 |
183.000 |
177.000 (19-05-2016) |
|
[c-straat] 12 |
1978 |
298 |
370 |
110.260 |
233 |
175 |
40.775 |
Berging (voorm. garage) € 4.900 Carport € 1.650 Tuinhuis/blokhut € 900 Overkapping/luifel € 3.300 Dakkapel € 2.000 |
163.000 |
165.000 (04-10-2016) |
De kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe en doelmatigheid worden zowel bij de onroerende zaak als de referentieobjecten – met uitzondering van de luxe van het object [b-straat] 14, waarvan de woning op een ‘4’ (goed) wordt gewaardeerd – gewaardeerd op een ‘3’, hetgeen volgens het rapport ‘voldoende’ betekent. De ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten is in alle gevallen op een ‘3’ (voldoende) gewaardeerd. Bij de vaststelling van de kavelwaarden heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel:
|
Oppervlakte |
Prijs/m² |
|
0-300 m² |
€ 175 |
|
301-600 m² |
€ 88 |
|
601-900m² |
€ 44 |
|
901-1.200 m² |
€ 22 |
|
1.201-1.500 m² |
€ 11 |
|
1.501m² en meer |
€ 5 |
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [D] . Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 152.000.
|
Object |
Bouwjaar |
Inhoud (m³) |
Waarde per m³ (€) |
Waarde inhoud (€) |
Per-ceel (m²) |
Waarde per m² (€) |
Waarde perceel (€) |
Bijgebouwen |
Waarde (afgerond) (€) |
Koopsom en datum (€) |
|
[a-straat] 16 |
1986 |
330 |
308 |
101.640 |
313 |
129 |
40.377 |
Berging/schuur aangeb. € 3.000 Berging/schuur vrijst. € 2.000 Carport € 2.550 Overkapping/luifel € 3.000 |
152.000 |
|
|
[d-straat] 99 |
1965 |
305 |
259 |
78.995 |
314 |
124 |
38.936 |
Garage € 8.400 Carport € 2.400 Berging/schuur aangeb. € 1.200 |
129.000 |
€ 130.000 (29-09-2015) |
|
[d-straat] 25 |
1950 |
356 |
279 |
99.234 |
360 |
120 |
43.200 |
Dakkapel € 4.000 Berging/schuur vrijst. € 19.800 Carport € 1.500 Kelder/souterrain € 2.000 |
169.000 |
170.000 (01-12-2015) |
|
[b-straat] 16 |
1990 |
375 |
336 |
126.000 |
240 |
139 |
33.360 |
Berging/schuur aangeb. € 9.600 Carport € 1.950 Tuinhuis/blokhut € 1.000 Dakkapel € 5.000 |
176.000 |
172.500 (01-04-2015) |
|
[b-straat] 14 |
1990 |
346 |
349 |
120.754 |
239 |
140 |
33.460 |
Garage € 10.200 Carport € 2.600 Tuinhuis/blokhut € 1.000 Dakkapel € 5.000 |
173.000 |
177.000 (19-05-2016) |
|
[c-straat] 12 |
1978 |
298 |
365 |
108.770 |
233 |
140 |
32.620 |
Garage € 8.400 Carport € 1.650 Tuinberging € 1.200 Overkapping/luifel € 3.450 Dakkapel € 5.000 |
161.000 |
165.000 (04-10-2016) |
|
[e-straat] 13 |
1991 |
305 |
343 |
104.615 |
259 |
140 |
36.260 |
Garage € 12.000 Carport € 2.700 Dakkapel € 5.000 Overkapping/luifel € 2.550 |
163.000 |
170.000 (10-01-2017) |
|
[a-straat] 8 (hoekwoning) |
1986 |
396 |
264 |
€ 162.500 (17-01-2017) |
Belanghebbende heeft de kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten aan de [d-straat] lager – op een 6 – gewaardeerd dan de andere referentieobjecten – een 7 – omdat de onroerende zaak een houtskeletwoning betreft (terwijl de referentieobjecten traditioneel gebouwde stenen woningen zijn) en omdat de objecten aan de [d-straat] in een andere periode zijn gebouwd.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 152.000 en subsidiair op € 161.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde.