Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-02-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1082, 18/00718
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-02-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1082, 18/00718
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 11 februari 2020
- Datum publicatie
- 14 februari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:1082
- Zaaknummer
- 18/00718
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar maakt ook in hoger beroep de vastgestelde waarde niet aannemelijk.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 18/00718
uitspraakdatum: 11 februari 2020
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 17 juli 2018, nummer LEE 17/3064, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 161 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 967.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) opgelegd ter zake van de eigendom.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 910.000 en de aanslag in de OZB dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht te vergoeden, en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 1.788,59.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 januari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak is een vrijstaande woonboerderij, met bouwjaar 2011, met een inhoud van 3.100 m³, met een garage en een vrijstaande carport. De perceeloppervlakte is 5.782 m². De boerderij beschikt over een voorhuis. Dit voorhuis is ingericht als kantoorruimte met een entree/hal met toilet, twee kantoorvertrekken en een aanrechtblok. Het overige deel van de boerderij is ingericht als woonhuis. Het voorhuis is via een deur verbonden met het woongedeelte van de boerderij.
Belanghebbende is in gemeenschap van goederen gehuwd met [A] (hierna: de echtgenote). Belanghebbende en zijn echtgenote zijn beiden eigenaar van de onroerende zaak en gezamenlijk gebruiker van het woongedeelte. De echtgenote gebruikte het voorhuis van de boerderij, in ieder geval tot 1 december 2017, als kantoor voor haar eenmanszaak.
Ter onderbouwing van de waarde van € 967.000 heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een waardematrix overgelegd (hierna: de matrix). Daarin zijn de volgende referentieobjecten, alle vrijstaande woningen, opgenomen:
- [b-straat] 15 te [B] ( [C] ), een woning met bouwjaar 2002, met een inhoud van 1.229 m³, met garage en steigers, op een perceel van 1.175 m², op 18 januari 2016 overgedragen voor € 950.000;
- [c-straat] 13 te [D] , een woning met bouwjaar 2005, met een inhoud van 1.650 m³, met een bijgebouw, op een perceel van 41.760 m², op 26 april 2017 overgedragen voor € 1.250.000;
- [d-straat] 10 te [E] , een woning met bouwjaar 1990, met een inhoud van 1.143 m³, met een schuur, op een perceel van 18.893 m², op 2 januari 2017 overgedragen voor € 838.750.
In deze matrix heeft de heffingsambtenaar voor de referentieobjecten een gemiddelde m³-prijs berekend van € 499. Voor de onroerende zaak is in de matrix aan de woning (exclusief voorhuis) een m³-prijs van € 300 toegekend voor de eerste 1.650 m³ en € 47 voor de resterende 1.061 m³, resulterend in een waarde voor de opstal (exclusief voorhuis) van € 544.686. In de taxatieopbouw is ter bepaling van de grondwaarden voor de onroerende zaak en de referentieobjecten gebruik gemaakt van de volgende grondstaffels:
|
m² |
Onroerende zaak |
[b-straat] 15 [B] |
[c-straat] 13 [D] |
[d-straat] 10 [E] |
|
0-600 |
€ 250 |
€ 250 |
€ 300 |
€ 300 |
|
601-1.000 |
€ 125 |
€ 125 |
€ 150 |
€ 150 |
|
1.001-1.500 |
€ 62,50 |
€ 62,50 |
€ 75 |
€ 75 |
|
1.501- |
€ 2 |
€ 2 |
€ 2 |
|
|
Grondwaarde |
€ 239.814 |
€ 210.938 |
€ 358.020 |
€ 312.286 |
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [F] op 24 april 2017, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 is getaxeerd op € 850.000.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak van 17 juli 2018 geconcludeerd dat beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken en de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 910.000.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aanvullende matrix overgelegd (hierna: de aanvullende matrix), waarin voor de onroerende zaak is uitgegaan van een gewijzigde grondwaarde. Voor de onroerende zaak is daarin uitgegaan van de volgende grondstaffel:
|
m² |
Onroerende zaak |
|
0-600 |
€ 160 |
|
601-1.000 |
€ 80 |
|
1.001-1.500 |
€ 40 |
|
1.501- |
€ 2 |
|
Grondwaarde |
€ 156.564 |
In de nieuwe taxatieopbouw is voor de onroerende zaak aan de woning (exclusief voorhuis) een m³-prijs toegekend van € 347 voor de eerste 1.650 m³ en € 52 voor de resterende 1.061 m³, resulterend in een (hogere) waarde voor de opstal (exclusief voorhuis) van € 627.936. In de aanvullende matrix wordt evenals in de in eerste aanleg overgelegde matrix een waarde aan de onroerende zaak toegekend van € 967.000.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.