Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-02-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1315, 18/00834

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt – voor zover van belang – in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

De gvw is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634).

De last om de vastgestelde gvw aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde verwezen naar een taxatierapport van 26 februari 2018, opgemaakt door [B] (hierna: de taxateur). In het taxatierapport wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 783.000. Daarbij heeft de taxateur aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Onderwijs, archetype O126BY12. Bij dit archetype bedraagt een gemiddelde vervangingswaarde € 1.285 per m² bij een standaardgrootte (BVO) van 1500 m².

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van de kengetallen die horen bij het archetype O126BY12 met omschrijving Basisschool, Periode > 2000, bijzondere dakvorm, metselwerk, gemiddelde afwerking. Zij wijst erop dat de onroerende zaak geen bijzondere dakvorm heeft zoals dat ook zichtbaar is op de foto die bij dit archetype is geplaatst, namelijk een gegolfd dak. De onroerende zaak heeft volgens belanghebbende een zadeldak, met sedum bedekt. Het zijn eigenlijk twee platte daken die tegen elkaar zijn aangelegd. Zij bepleit dan ook aansluiting bij archetype O126PL12, Basisschool, Periode > 2000, plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking. De heffingsambtenaar stelt dat de dakvorm van de onroerende zaak als bijzondere dakvorm kan worden beschouwd omdat sprake is van een licht hellend zadeldak dat met bitumen is bedekt. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar bijlage 4 bij het taxatierapport waarin objecten met verschillende vormen van bijzondere daktypen zijn opgenomen ter onderbouwing van de kengetallen van het gebruikte archetype. Zo heeft het object in gemeente Buren een zadeldak en een prijs per m² van € 1.373 bij een BVO van 667 m². Verder verwijst hij naar het object in Breda, met een plat dak en een prijs per m² van € 1.568 bij een BVO van 704 m².

Het hof stelt op basis van de foto’s bij het taxatierapport vast dat de onroerende zaak een licht hellend dak heeft en geen plat dak. Op een foto die in de taxatiewijzer bij het door de heffingsambtenaar voorgestane archetype is geplaatst, is weliswaar een object met een golvend dak als bijzondere dakvorm weergegeven, maar uit de foto’s en marktgegevens van scholen die ter onderbouwing van de kengetallen van dit archetype dienen, volgt dat ook zadeldaken vergelijkbaar met die van de onroerende zaak als bijzondere dakvorm worden beschouwd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat hij bij de taxatie kon aansluiten bij de kengetallen van het archetype O126BY12 met bijzondere dakvorm. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.

Belanghebbende stelt verder dat de onroerende zaak onderdeel uitmaakt van een groter complex van 2000 m² en dat de oppervlakte van dit complex uitgangspunt moet zijn voor de berekening van de vervangingswaarde. Hij bepleit aansluiting bij de minimum vervangingswaarden in plaats van de gemiddelde waarden binnen de bandbreedte. De heffingsambtenaar betoogt dat sprake is van een afzonderlijk WOZ-object dat 494 m² groot is, zodat ten opzichte van de standaardgrootte van 1.500 m² eigenlijk moet worden uitgegaan van een hogere vervangingswaarde dan de gemiddelde eenheidsprijs die hij heeft gebruikt. Een kleiner object is immers duurder per m² dan een groter object. Voor zover wel rekening zou moeten worden gehouden met het feit dat de onroerende zaak deel uitmaakt van een groter complex, stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden door aan te sluiten bij de gemiddelde vervangingswaarden binnen de bandbreedte, daar waar aansluiten bij de maximum vervangingswaarden hetgeen meer voor de hand zou liggen bij dit object van 494 m².

Het Hof stelt vast dat de vervangingswaarden van het archetype O126BY12 variëren van € 1.092 per m² (minimum), € 1.285 (gemiddeld) per m² tot € 1.478 per m². Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, de onderbouwing met kengetallen uit de Taxatiewijzer, archetype O126BY12 en de gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat een vervangingswaarde van € 1.285 per m² voor de onroerende zaak niet te hoog is. Het Hof acht hiervoor allereerst van belang dat het gehele complex in 2013 is gebouwd en ingericht als multifunctioneel gebouw en daarmee geschikt is om in zelfstandige delen te verhuren. Niet in geschil is dat de onroerende zaak als afzonderlijk deel wordt gebruikt en als zodanig is verhuurd aan belanghebbende en ook terecht als afzonderlijk WOZ-object is gewaardeerd (artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ). Het Hof neemt verder in aanmerking dat de onroerende zaak als afzonderlijk WOZ-object kleiner is dan de standaardgrootte van dit archetype, hetgeen ten opzichte van de standaardgrootte leidt tot hogere stichtingskosten, hetgeen ook volgt uit de eerder genoemde onderbouwingen van de gebruikte kengetallen (zie slot van overweging 4.5). Belanghebbende heeft daartegenover overigens geen gegevens naar voren gebracht die haar standpunt onderbouwen dat moet worden uitgegaan van de minimum vervangingswaarden of lagere vervangingswaarden dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. Deze beroepsgrond slaagt dus evenmin.

Belanghebbende heeft voor het eerst ter zitting in hoger beroep de stelling ingenomen dat de heffingsambtenaar de restwaarden uit de Taxatiewijzer niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft erover geklaagd dat hij door deze late stellingname niet de gelegenheid heeft gehad de gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer alsnog van een nadere onderbouwing te voorzien. Het Hof vat het standpunt van de heffingsambtenaar zo op dat de stelling van belanghebbende als tardief buiten beschouwing moet worden gelaten.

Het Hof stelt voorop dat door partijen in elke fase van het geding nieuwe stellingen mogen worden betrokken, tenzij een goede procesorde zich daartegen verzet. Het staat belanghebbende dan ook in beginsel vrij in hoger beroep stellingen aan te voeren die hij nog niet had aangevoerd bij de Rechtbank. Dit is slechts anders indien behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar in beginsel aan zijn bewijslast heeft voldaan door te verwijzen naar een taxatie waarbij gebruik wordt gemaakt van kengetallen (restwaarden) in de Taxatiewijzer. Dit kan anders zijn indien de taxatie of de onderbouwing daarvan gemotiveerd door belanghebbende wordt betwist. Nu belanghebbende pas op zitting de stelling omtrent de onderbouwing van de restwaarden heeft ingenomen en zij geen reden heeft gegeven waarom dit niet eerder had gekund, is de heffingsambtenaar in zijn procesbelang geschaad omdat hij door dit late moment niet meer in de gelegenheid was om een nadere onderbouwing van de restwaarden te verstrekken. Indien de behandeling zou worden geschorst om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen te reageren op deze stelling, zou dat leiden tot een ongewenste vertraging in de behandeling van de zaak. Het Hof acht – al deze belangen afwegende – de stelling over de restwaarden daarom tardief en zal deze buiten beschouwing laten.

Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.