Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-02-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1316, 18/01119 t/m 18/01122
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-02-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1316, 18/01119 t/m 18/01122
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 18 februari 2020
- Datum publicatie
- 28 februari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:1316
- Zaaknummer
- 18/01119 t/m 18/01122
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling gezinsvervangende tehuizen.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 18/01119 tot en met 18/01122
uitspraakdatum: 18 februari 2020
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 19 oktober 2018, nummers UTR 17/1533, UTR 17/1535 en UTR 17/1537 tot en met UTR 17/1541, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op één aanslagbiljet de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 2, [b-straat] 2, [c-straat] 18A en [c-straat] 20A, alle gelegen te [A] (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2016 per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 1.830.000, € 1.750.000, € 2.000.000, respectievelijk € 1.830.000. De grondslag voor de heffing van onroerendezaakbelasting-gebruikers (hierna: OZBG) is voor [c-straat] 20A eveneens op hetzelfde aanslagbiljet vastgesteld op € 1.830.000.
Het tegen deze beschikkingen gerichte bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar gegrond verklaard. Daarbij is de vastgestelde waarde van [a-straat] 2 verlaagd naar € 1.518.000, die van [b-straat] 2 verlaagd naar € 1.605.000 en die van [c-straat] 18A en 20A beide gehandhaafd. De grondslag voor de heffing van OZBG is voor [c-straat] 20A verlaagd naar € 439.000.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 19 oktober 2018 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2020 te Arnhem. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaken zijn gezinsvervangende tehuizen voor verstandelijk gehandicapten, waarvan de bewoners een variërende zwaarte in zorgvraag hebben. Belanghebbende verricht voor de heffing van de omzetbelasting uitsluitend vrijgestelde prestaties.
De onroerende zaak [a-straat] 2 heeft een perceeloppervlakte van 9.465 m² en een bruto vloeroppervlakte van 1.036 m². De bouwkundige kwaliteit en de onderhoudstoestand van de opstallen zijn slecht. Het hoofdgebouw is in 2017 gesloopt.
De onroerende zaak [b-straat] 2 heeft een perceeloppervlakte van 3.850 m² en een bruto vloeroppervlakte van 658 m². De bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de opstallen zijn voldoende.
De onroerende zaak [c-straat] 18A heeft een perceeloppervlakte van 2.810 m² en een bruto vloeroppervlakte van 1.347 m². De bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de opstallen zijn voldoende.
De onroerende zaak [c-straat] 20A heeft een perceeloppervlakte van 6.130 m² en een bruto vloeroppervlakte van 689 m². De bouwkundige kwaliteit en onderhoudstoestand van de opstallen zijn voldoende.
Bij de waardering is door de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel:
Grondstaffel [A] waardepeildatum 1 januari 2015: waarde per m²
Oppervlakte tot excl. btw incl. btw
1000 m² € 325 € 393
2000 m² € 290 € 351
3000 m² € 240 € 290
4000 m² € 225 € 272
5000 m² € 200 € 242
6000 m² € 175 € 212
7000 m² € 160 € 194
8000 m² € 140 € 169
9000 m² € 130 € 157
10000 m² € 121 € 146
De grondstaffel zelf is onderbouwd met de volgende transacties, alle te [A] :
- -
-
[d-straat] 9A: opp.: 2.249 m², verkocht op 19 november 2015 voor € 800.000 (sloopkosten € 25.000). Waarde per m² volgens heffingsambtenaar: € 340
- -
-
[d-straat] 17: opp.: 3.300 m², verkocht op 1 november 2013 voor € 892.500 (sloopkosten € 25.000). Waarde per m² volgens heffingsambtenaar: € 250
- -
-
[e-straat] 13: opp.:6.875 m², verkocht op 15 augustus 2016 voor € 1.445.000 (sloopkosten € 25.000). Waarde per m² volgens heffingsambtenaar: € 190
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015. Voor wat betreft de onroerende zaak [c-straat] 20A is eveneens de grondslag voor de heffing van OZBG in geschil.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden als volgt:
- -
-
[a-straat] 2: € 1.232.000
- -
-
[b-straat] 2: € 978.000
- -
-
[c-straat] 18A € 1.547.000
- -
-
[c-straat] 20A € 1.067.000 heffingsgrondslag OZBG: € 256.000
Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsgrondslag OZBG voor [c-straat] 20A 24% van de vastgestelde WOZ-waarde dient te zijn.