Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-02-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1515, 18/00346

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van [A] RT van 9 oktober 2017, waarin de waarde van de onroerende zaak – na inpandige opname op 10 juli 2017 – is bepaald op € 635.000 (hierna: het taxatierapport). Daarbij is aansluiting gezocht bij de landelijke Taxatiewijzers en kengetallen DEEL 20A ‘Grond bij agrarische objecten’ en DEEL 20B ‘Agrarische gebouwen’ (hierna gezamenlijk: de Taxatiewijzer). De bepaalde waarde is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de Taxatiewijzer bruikbaar is.

4.5.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof, naar aanleiding van opmerkingen van het Hof, er op gewezen dat in het taxatierapport een tegenstrijdigheid staat. Op bladzijde 2 staat dat in totaal 6.000 m2 is mee getaxeerd (waarvan 690 m2 is toegerekend aan de woning) terwijl op bladzijde 14 (het rekenblad) wordt uitgegaan van in totaal 6.600 m2 (waarvan 950 m2 is toegerekend aan de woning). De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof deze tegenstrijdigheid onvoldoende kunnen verklaren. Het Hof gaat daarom uit van 6.000 m2 en komt tot de volgende berekening van de waarde van de grond:

4.6.

Uit de vorige rechtsoverweging vloeit voort dat de heffingsambtenaar de waarde van de grond (€ 139.625 -/- € 133.775 =) € 5.850 te hoog heeft vastgesteld.

4.7.

Belanghebbende heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de aanwezige asbest op het dak van de vleesstierenstal uit 1983 een grotere waardedruk heeft dan het in het taxatierapport berekende bedrag van € 3.522. De heffingsambtenaar heeft in eerste instantie de waardedruk berekend op € 2.815, en het is belanghebbende niet duidelijk waarom later de waardedruk op € 3.522 is bepaald. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de kosten van verwijdering van de asbest zeker € 35.000 bedragen en dat de waardedruk derhalve ook € 35.000 moet zijn, in plaats van genoemd bedrag van € 3.522. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat – conform de Taxatiewijzer – met de waardedruk van asbest voldoende rekening is gehouden. De waardedruk komt tot uiting in de transactiecijfers die ten grondslag liggen aan de Taxatiewijzer en is niet gelijk aan de eventuele verwijderingskosten, aldus de heffingsambtenaar.

4.8.

Het Hof merkt allereerst op dat het de heffingsambtenaar in beginsel vrij staat in de procedure voor de Rechtbank een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen (HR 10 december 2010, nr. 09/05017, ECLI:NL:HR:2010:BO6786). Het Hof ziet in het onderhavige geval geen reden om van deze regel af te wijken.

4.9.

Het Hof stelt voorop dat, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, voor de waardering van de onroerende zaak de kosten van verwijdering van het asbest niet bepalend zijn, maar dat het gaat om de invloed die de aanwezigheid van asbest op de waarde heeft. Niet betwist is dat de heffingsambtenaar de in aanmerking genomen waardedruk heeft vastgesteld overeenkomstig de normen van de Taxatiewijzer en daarmee overeenkomstig de daaraan ten grondslag liggende transactiecijfers. Daarnaast acht het Hof van belang dat belanghebbende weliswaar een bedrag van € 35.000 voor het verwijderen van de asbest heeft gesteld, maar dit bedrag, nu de heffingsambtenaar de hoogte betwist, niet nader heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft in dit kader onweersproken gesteld dat de aanwezige asbest relatief eenvoudig kan worden verwijderd. Zelfs al zou de in aanmerking te nemen waardedruk groter zijn dan genoemd bedrag van € 3.522, dan is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardedruk wegens asbest niet boven de € 30.724 ligt, zodat de vastgestelde waarde van € 605.000 – ook rekening houdend met de te hoge waardering van de grond van € 5.850 (zie 4.6) – niet te hoog is. Het hoger beroep faalt derhalve met betrekking tot de vastgestelde waarde.

4.10.

Uit het voorgaande volgt dat de aanslag eigenarenheffing OZB niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Ook de aanslag gebruikersheffing OZB is niet te hoog vastgesteld. De maatstaf van heffing voor deze aanslag bedraagt € 605.000 minus € 225.000 (woondelenvrijstelling) is € 380.000. De aanslag is opgelegd naar een waarde van € 375.000. Het hoger beroep faalt derhalve ook met betrekking tot de opgelegde aanslagen.

4.11.

Belanghebbende heeft, voor het eerst voor het Hof, verzocht om toekenning van een immateriëleschadevergoeding wegens tijdsverloop omdat het bezwaarschrift al op 21 februari 2017 door de heffingsambtenaar is ontvangen. Dit betoogt faalt omdat de redelijke termijn pas op 21 februari 2021 zal verstrijken en het Hof vóór deze datum uitspraak doet (HR 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o 3.4.2, 3.4.3 en 3.13.3).