Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-03-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2440, 19/00461

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Nu belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit dan de waarde die door de heffingsambtenaar is vastgesteld, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van 20 augustus 2018, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur, met toelichting overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waardebepaling van de woning heeft plaatsgevonden op basis van een methode van vergelijking met referentieobjecten die grotendeels in dezelfde straat zijn gelegen als de woning. Van deze referentieobjecten zijn marktgegevens beschikbaar en opgenomen in de taxatiematrix.

Het Hof is van oordeel dat de taxatiematrix in beginsel steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde per waardepeildatum 1 januari 2017. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten qua ligging, inhoud, bouwjaar en perceelgrootte zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met verschillen in perceelgrootte en onderhoudstoestand is voldoende rekening gehouden.

Ten aanzien van referentieobject [a-straat] 51 merkt het Hof op dat het desbetreffende referentieobject ten tijde van de verkoop werd verhuurd en dat de huurder het referentieobject pas na levering daarvan heeft verlaten. Uit de gedingstukken valt niet af te leiden of de koper dit referentieobject na aankoop zelf is gaan bewonen of als belegging heeft gekocht. Dit brengt met zich dat gerede twijfel bestaat of de transactieprijs van dit referentieobject is vastgesteld in overeenstemming met de verkrijgingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het Hof zal het referentieobject [a-straat] 51 daarom buiten beschouwing laten.

De stelling van belanghebbende betreffende referentieobject [a-straat] 51 behoeft gelet op het onder 4.5. overwogene geen verdere behandeling.

Belanghebbende heeft inhoudsberekeningen van WoningWeter.nl overgelegd van zowel de woning als de in de taxatiematrix opgenomen referentieobjecten. Uit deze berekeningen zou, zo stelt belanghebbende, blijken dat de in de taxatiematrix opgenomen inhoudsmaten van de referentieobjecten te laag zijn. In dit kader stelt het Hof voorop dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s en kadastrale gegevens blijkt dat, met uitzondering van het referentieobject [a-straat] 57, de woning en de referentieobjecten wat buitenafmetingen betreft vrijwel identiek zijn. Uit de satellietbeelden die het Hof tijdens de zitting aan de gemachtigde heeft voorgehouden, blijkt niet dat deze referentieobjecten over andere waardevermeerderende aanbouwsels beschikken dan door de heffingsambtenaar in aanmerking zijn genomen. Het Hof acht dan ook aannemelijk dat de inhoudsmaten van de woning en de referentieobjecten gelijk zijn. Voor wat betreft [a-straat] 57 is niet in geschil dat dit object een aanbouw heeft en zodoende een afwijkende inhoudsmaat heeft. In de taxatiematrix is aan deze aanbouw een aparte waarde toegekend, zodat daarmee voldoende rekening is gehouden. Bovendien blijkt uit informatie op de website van de producent van het gebruikte berekeningsprogramma WoningWeter.nl dat, als de input juist is, de nauwkeurigheid van de berekeningen ongeveer 97% is, ongeacht hoe ingewikkeld het pand is. Nu de door belanghebbende aangevoerde verschillen tussen de inhoudsberekeningen van de heffingsambtenaar en de inhoudsberekeningen van WoningWeter.nl, op één na, binnen de vermelde foutmarge vallen en er geen andere aannemelijke verklaringen voor de geconstateerde verschillen zijn gegeven, acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gebruikte inhoudsmaten juist zijn.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten de transactiecijfers van de referentieobjecten te corrigeren naar de waardepeildatum, dan wel dat deze correctie niet consequent heeft plaatsgevonden. Het Hof stelt vast dat twee van de vier in het oordeel betrokken referentieobjecten zijn verkocht binnen een periode van één maand rond de waardepeildatum, zodat in zoverre een correctie achterwege mocht worden gelaten. Voor het referentieobject [a-straat] 37 baat het standpunt van belanghebbende haar niet, nu het toepassen van een correctie naar de waardepeildatum zou leiden tot een hogere vastgestelde waarde, gelet op de door belanghebbende aangevoerde positieve prijsontwikkeling op de woningmarkt in de desbetreffende periode. Ter zake van het referentieobject [a-straat] 59 dat ruim een jaar na de waardepeildatum is verkocht heeft belanghebbende niet betoogd dat een grotere correctie zou moeten worden doorgevoerd dan door de taxateur reeds in aanmerking is genomen.

Het Hof is op grond van het onder 4.4. tot en met 4.8. overwogene van oordeel dat de heffingsambtenaar door middel van de overgelegde taxatiematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.