Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 31-03-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2779, 19/00246
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 31-03-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2779, 19/00246
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 31 maart 2020
- Datum publicatie
- 10 april 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:2779
- Zaaknummer
- 19/00246
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 19/00246
uitspraakdatum: 31 maart 2020
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z]
en
[Y] te [Z] (hierna: belanghebbenden )
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 januari 2019, nummer Awb 18/115, in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 37 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 370.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) eigenaar niet-woning vastgesteld op € 605,69.
Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 295.000 en de opgelegde aanslag OZB 2017 dienovereenkomstig verminderd tot € 482,92.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 275.000, de aanslag OZB 2017 dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar opgedragen het door belangehebbenden betaalde griffierecht te vergoeden.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbenden zijn ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 37 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoorpand, bouwjaar 1967, met op de begane grond een kantoorruimte, een opslagruimte in een voormalige garage, een kantoorruimte op de eerste verdieping en een opslagruimte op de zolderetage. De onroerende zaak wordt op de waardepeildatum verhuurd tegen een huurprijs van € 29.677,- per jaar. Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
De Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie versie 15 november 2016 geeft voor op overige locaties gelegen kantoren in regio oost op waardepeildatum 1 januari 2016 een bandbreedte van 7,65% tot 11,25% voor het netto-aanvangrendement (hierna: de bandbreedte).
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. Het geschil spitst zich toe op het in het kader van de huurwaardekapitalisatie-methode vaststellen van de kapitalisatiefactor.
De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 295.000 uitgaande van de kapitalisatiefactor van 10.
Belanghebbenden staat een waarde van € 236.000 voor en kapitalisatiefactor van 8,5.