Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-04-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3245, 18/00266 en 18/00267
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-04-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3245, 18/00266 en 18/00267
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 21 april 2020
- Datum publicatie
- 1 mei 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:3245
- Zaaknummer
- 18/00266 en 18/00267
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling winkels.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers 18/00266 en 18/00267
uitspraakdatum: 21 april 2020
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 maart 2018, nummers 17/4562 en 17/4592, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
en
de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming, hierna: de Staat)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 11 en [a-straat] 13 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 664.000 (11) en € 1.959.000 (13). Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte aan belanghebbbende opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift gedane uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. Een afschrift daarvan is aan de wederpartij verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [a-straat] 11 en 13 te [A] . De onroerende zaken liggen in het centrum van [A] . Tot het centrum van [A] behoren naast [a-straat] , ook de straten [b-straat] , [c-straat] en [d-straat] . Beide onroerende zaken zijn in 2013 gebouwde panden die in gebruik zijn als winkel en die worden verhuurd. In de onroerende zaken worden de kledingwinkels [B] (11) en [C] (13) geëxploiteerd.
[a-straat] 11 is een winkelpand met circa 272 m² winkelruimte op de begane grond en circa 62 m² secundaire ruimte op de tweede verdieping. De onroerende zaak [a-straat] 11 wordt sinds 1 juli 2013 verhuurd voor € 85.000 (exclusief BTW) per jaar. De huurovereenkomst heeft een looptijd van vijf jaar. In de eerste drie jaren van de huurovereenkomst is een huurkorting gegeven van € 30.000 in het eerste jaar, € 20.000 in het tweede jaar en € 10.000 in het derde jaar. Rekening houdend met deze huurkorting van in totaal € 60.000, bedraagt de gemiddelde huur € 73.000 (exclusief BTW) per jaar.
[a-straat] 13 is een winkelpand met circa 750 m² winkelruimte op de begane grond, circa 900 m² winkelruimte op de eerste verdieping en circa 120 m² secundaire ruimte op de tweede verdieping. In de winkel is een roltrap en een lift aanwezig. De onroerende zaak [a-straat] 13 is met ingang van 1 juli 2013 verhuurd voor een periode van 10 jaar voor een huurprijs van € 210.000 (exclusief BTW) per jaar. Als incentive geldt een huurvrije periode van drie maanden. Rekening houdend met deze huurvrije periode, bedraagt de gemiddelde huur € 204.750 (exclusief BTW) per jaar. In artikel 11 van de huurovereenkomst is –voor zover van belang – het navolgende bepaald:
“Verhuurder stelt een bijdrage van € 150.000 te vermeerderen met B.T.W. aan huurder beschikbaar voor het plaatsen van een consumententrap, een personenlift (draagkracht 1.000 kg), airco-installatie, toiletten en een pantry . De lift en de trap blijven eigendom van de verhuurder, het dagelijks onderhoud komt voor rekening en risico van huurder. Huurder zal voor aanvang van de overeenkomst aan verhuurder voor deze bijdrage een nota sturen. Verhuurder zal deze nota voldoen voor of uiterlijk op de opleveringsdatum van het gehuurde aan huurder.”
3 Geschil
In geschil zijn de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [a-straat] 11 en 13 op de waardepeildatum 1 januari 2016, in het bijzonder de in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: hwk) te hanteren huurwaarden en kapitalisatiefactoren.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot € 519.000 (11) en tot € 1.574.000 (13).
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden van € 664.000 voor [a-straat] 11 en van € 1.959.000 voor [a-straat] 13. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.