Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-05-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3829, 19/01002

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een gecorrigeerde taxatiematrix van 13 mei 2019, opgemaakt door ing. [A] , register taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 740.000 naar waardepeildatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt. De taxateur heeft daarbij de kwaliteit (Kl), het onderhoud (Oh), de doelmatigheid (Dm), de voorzieningen (Vz) en de uitstraling (Uit) van de woning en referentieobjecten weergegeven.

De heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof niet in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij heeft het Hof meegenomen dat de heffingsambtenaar geen afdoende verklaring heeft kunnen geven voor de voor [b-straat] 34 gebruikte grondwaarde. Het Hof ziet niet in waarom aan dit referentieobject, dat blijkens de matrix een gemiddelde ligging van 3 heeft, een hogere grondwaarde moet worden toegekend dan de grondstaffel voor die wijk aangeeft. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de wijze waarop is omgegaan met de verschillen (Kl, Oh, Dm, Vz, Uit) tussen de woning en de referentieobjecten. Zoals de taxateur ter zitting heeft verklaard is de gemiddelde m3-prijs van de referentieobjecten € 556. De taxateur heeft niet inzichtelijk kunnen maken waarom desondanks de m3‑prijs voor de woning omhoog is bijgesteld naar € 616. Daarvoor is onvoldoende dat de taxateur aangeeft naar de panden te hebben gekeken en als gevolg daarvan de m3-prijs naar boven te hebben bijgesteld. Dat geldt temeer nu geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden.

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Belanghebbende verdedigt een waarde van maximaal € 660.000 en verwijst naar een taxatierapport van 26 februari 2018, opgemaakt door [B] , register taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 611.989 naar waardepeildatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt. De taxateur heeft daarbij de kwaliteit (k), onderhoud (o), luxe (l) doelmatigheid (d), uitstraling (u) en ligging van de woning en de referentieobjecten weergegeven.

Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende de voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor is van belang dat belanghebbende via een waarderingsmodel 4% correctie voor elk koldu‑punt in aanmerking heeft genomen, maar belanghebbende heeft dit percentage niet onderbouwd met objectieve, voor het Hof toetsbare, gegevens. Dit is van extra belang nu de taxateur van de heffingsambtenaar een andere waardeverandering per punt bepleit. Bovendien is de m3‑prijs van de [a-straat] 4 niet te rijmen met de nagenoeg gelijke m3‑prijs van de [a-straat] 19 terwijl de [a-straat] 4 een aanzienlijk lagere koldu‑score heeft. Dat dit effect wordt opgeheven door de kleinere inhoud is niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast is van belang dat belanghebbende de door de heffingsambtenaar gebruikte grondstaffel niet heeft betwist, maar zelf uitgaat van een andere grondwaarde. Waarom belanghebbende een andere grondwaarde gebruikt, onderbouwt belanghebbende niet.

Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 in goede justitie vast op € 690.000.